Invertir en propiedades en la Costa del Sol

Los gastos reales, la fiscalidad del no residente y las obligaciones del alquiler turístico en Andalucía. Datos verificados en septiembre de 2026, con sus fuentes.

Gráfico y monedas apiladas — inversión inmobiliaria en la Costa del Sol

¿Desde qué país invierte?

Lo que pagará en impuestos y los trámites que le corresponden no tienen nada que ver de un país a otro. Dígamelo y le respondo personalmente.

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Lo que se paga además del precio

En Andalucía el impuesto depende de una sola cosa: si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva. Los demás gastos son los mismos en ambos casos.

Segunda mano

Concepto	Base	Coste
ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales	Sobre el precio escriturado o el valor de referencia catastral, el mayor de los dos	7 %
Notaría	Arancel regulado, decreciente	0,2 – 0,5 %
Registro de la Propiedad	Inscripción de la escritura	0,1 – 0,25 %
Gestoría	Trámites y presentación de impuestos	≈ 300 €
Abogado	Revisión jurídica, opcional pero recomendable	1 – 1,5 %
A presupuestar	Sin contar gastos bancarios si hay hipoteca	≈ 9 a 10 %

Obra nueva

Concepto	Base	Coste
IVA	Vivienda nueva, primera transmisión	10 %
AJD — Actos Jurídicos Documentados	Sustituye al ITP en obra nueva	1,2 %
Notaría, registro, gestoría, abogado	Iguales que en segunda mano	≈ 1,8 – 2,3 %
A presupuestar		≈ 13 %

La trampa de los tipos reducidos. Leerá a menudo que en Andalucía existe un ITP del 6 %, o incluso del 3,5 %. Es cierto — pero solo para la vivienda habitual, con límite de valor y para perfiles concretos: menores de 35 años, familia numerosa, discapacidad. Una compra destinada al alquiler no tiene derecho: para un inversor el tipo es del 7 %. Y no son progresivos — un euro por encima del límite y se aplica el 7 % sobre el total.

Alquiler turístico: lo que hace falta antes del primer huésped

En Andalucía el alquiler turístico no se improvisa. La normativa ha cambiado tres veces desde 2024, y es donde más propietarios están en infracción sin saberlo.

El código VUT

La vivienda debe declararse en el Registro de Turismo de Andalucía mediante una declaración responsable. Se le asigna un código VUT: es el que debe figurar en todos sus anuncios.

El acuerdo de la comunidad

Desde el 3 de abril de 2025, una vivienda en régimen de propiedad horizontal necesita el acuerdo de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas. Una villa aislada no está afectada.

El ayuntamiento puede decir no

Los ayuntamientos pueden suspender nuevas inscripciones y exigir declaración de compatibilidad urbanística. Málaga, Sevilla y Cádiz están restringiendo activamente.

Capacidad

Vivienda completa: máximo 15 huéspedes, 4 por habitación. Alquiler por habitaciones: 6 en total, 4 por habitación.

El registro nacional ya no existe. El Registro Único de Arrendamientos de corta duración (NRUA) fue anulado por el Tribunal Supremo el 19 de mayo de 2026: el Estado carecía de competencia para crearlo. Es por tanto su código andaluz el que vale. Si un proveedor le sigue cobrando por inscribirse en el registro nacional, pregúntele por qué.

Lo que pagará por sus alquileres

Aquí el país de residencia lo cambia todo — y es la pregunta que más me hacen.

Si reside	Tipo	Base imponible
En la Unión Europea, Islandia o Noruega	19 %	Alquiler neto: intereses de hipoteca, IBI, seguro, gastos de comunidad, reparaciones, gastos de gestión y amortización del 3 % son deducibles
Fuera de la Unión Europea	24 %	Alquiler bruto. Ningún gasto deducible

Un propietario belga y uno marroquí que cobran el mismo alquiler no pagan el mismo impuesto, ni sobre la misma base. Es la primera cifra que hay que meter en un cálculo de rentabilidad — antes incluso de hablar del precio de compra.

Las declaraciones. Se presentan con el modelo 210. La agrupación de los rendimientos de alquiler ha pasado de trimestral a anual: se presenta del 1 al 20 de abril del año siguiente. Una vivienda que no se alquila tampoco escapa al impuesto: la Administración imputa una renta teórica del 2 % del valor catastral, reducida al 1,1 % si ese valor se revisó en los últimos diez años.

Cuando el proyecto va más allá del inmueble

Estructurar una compra desde el extranjero, encajar una inversión inmobiliaria con el resto de su patrimonio, preparar una sucesión: eso ya no es lo mío, es lo de Paul Fourcade, presidente de Apex Capital, sociedad de gestión patrimonial orientada al mercado internacional — en particular Francia, Emiratos y Reino Unido. Trabaja conmigo y recibe en Marbella varios días al mes.

No soy asesora patrimonial y no percibo nada por esta presentación. Yo le presento, usted decide.

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Turístico o larga temporada

La pregunta no es solo «cuál renta más». Es también qué le exige cada uno.

	Alquiler vacacional	Larga temporada
Rentabilidad bruta observada	6 a 10 %	4 a 7 %
Autorización	Código VUT + acuerdo de comunidad + compatibilidad urbanística	Ningún trámite turístico
Riesgo normativo	Alto: el ayuntamiento puede congelar nuevas licencias	Bajo
Gestión	Limpieza, lencería, entradas, mensajes, incidencias — todo el año	Puntual
Desocupación	Estacional, alta fuera de temporada	Entre inquilinos
Desgaste	Rápido, alta rotación	Lento

Qué significa «rentabilidad bruta». Alquileres cobrados en el año divididos por el precio de compra, antes de gastos de adquisición, gastos corrientes, gestión e impuestos. Es la medida habitual del sector y también la más halagadora: repase las dos tablas anteriores para saber qué queda.

Estas horquillas son las que observo en la Costa del Sol. Dependen del inmueble, su ubicación, la temporada y la gestión. Ninguna rentabilidad está garantizada, y desconfío de quien se la prometa.

El día que venda

La retención del 3 %

Quien compra un inmueble a un no residente retiene el 3 % del precio y lo ingresa directamente en Hacienda (modelo 211). No es un impuesto adicional: es un pago a cuenta de su ganancia patrimonial, recuperable si el impuesto debido es menor. Pero el día de la firma solo cobra el 97 %.

La plusvalía municipal

Impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno, a cargo del vendedor, calculado por el ayuntamiento. Varía de un municipio a otro: conviene consultarlo antes de fijar precio.

Oportunidades de inversión

Los inmuebles que ofrezco actualmente a inversores. Todos han sido visitados y verificados — no publico un inmueble que no he visto.

Firma de un mandato inmobiliario entre asesora y cliente

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Dígame desde dónde escribe y qué busca. Respondo personalmente, y le digo con franqueza cuando un proyecto no me parece bueno.

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Preguntas frecuentes

¿Hace falta NIE para comprar en España?: Sí. El Número de Identidad de Extranjero es imprescindible para firmar la escritura, abrir cuenta y declarar impuestos. Se obtiene en un consulado de España o en España.
¿Puedo comprar sin venir a España?: Sí, mediante poder notarial. Aun así, merece la pena visitar antes de firmar.
¿Se puede alquilar en turístico en toda la Costa del Sol?: No. El ayuntamiento puede suspender nuevas inscripciones y la comunidad puede negarse. Ambas cosas se comprueban antes de comprar, no después.
¿Está garantizada la rentabilidad?: No, y desconfíe de quien se lo afirme. Depende del inmueble, su ubicación, la temporada, la normativa local y la calidad de la gestión.

Fuentes

Datos recogidos el 8 de septiembre de 2026. La fiscalidad y la normativa turística españolas cambian con frecuencia: esta página está fechada y se actualiza. Ofrece información general y no constituye asesoramiento fiscal o jurídico personalizado — su caso debe verificarse con un abogado o asesor fiscal.