Les pièges à éviter pour acheter en Espagne quand on est français
Acheter en Espagne n’est pas plus risqué qu’ailleurs. C’est simplement différent du droit français sur une dizaine de points précis — et ce sont ces points-là, pas le vocabulaire ni la langue, qui coûtent de l’argent aux acheteurs français. Voici les huit qui reviennent le plus souvent dans nos dossiers, avec à chaque fois le geste concret qui les évite. Chaque règle citée ici est sourcée en bas de page.
Un principe avant de commencer. Tous ces pièges se referment au même moment : entre la première offre et la signature du contrat d’arrhes. Après, il est presque toujours trop tard. C’est pour cela que la vérification se fait avant d’engager le moindre euro, et pas au moment du notaire.
1. Vous paierez l’impôt sur une valeur que vous n’avez pas négociée
C’est le piège le plus contre-intuitif pour un Français, et le plus coûteux quand il se referme.
Depuis l’entrée en vigueur du valor de referencia catastral, la base imposable de l’ITP n’est pas le prix que vous payez : c’est le plus élevé des deux entre le prix convenu et cette valeur de référence calculée par la Direction générale du cadastre.
Concrètement : vous négociez brillamment un appartement à 180 000 € alors que sa valeur de référence est de 220 000 €. Vous paierez l’ITP sur 220 000 €. En Andalousie, à 7 %, cela fait 2 800 € d’impôt que votre négociation n’a pas fait baisser.
Le geste : consulter la valeur de référence du bien avant de faire l’offre, et intégrer l’écart dans votre calcul. Elle est contestable — par rectification de l’autoliquidation, expertise à l’appui — mais c’est une procédure, pas une formalité. Mieux vaut la connaître d’avance.
2. Les dettes de l’ancien propriétaire vous suivent
En France, les charges impayées restent un problème entre le syndic et l’ancien propriétaire. En Espagne, non.
L’article 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal attache la dette au bien : le nouvel acquéreur en répond pour l’année en cours plus les trois années naturelles antérieures. La responsabilité est réelle, pas personnelle — vous n’êtes pas le débiteur, mais l’appartement que vous venez d’acheter, lui, répond de la dette.
La loi vous protège en partie : le vendeur doit produire, au moment de l’acte, un certificat de la communauté attestant qu’il est à jour. Sans ce certificat, le notaire ne peut pas autoriser l’acte.
Le geste : exiger le certificat, évidemment — mais aussi demander les actas des dernières assemblées. Une derrama (appel de fonds pour travaux) votée mais pas encore appelée n’apparaît sur aucun certificat, et elle sera pour vous.
3. Si le vendeur est non-résident, c’est vous qui devez retenir 3 %
Sur la Costa del Sol, une part importante des vendeurs sont eux-mêmes des étrangers non-résidents. Et dans ce cas, la loi espagnole fait de l’acheteur un collecteur d’impôt.
Vous devez retenir 3 % du prix de vente, ne pas les verser au vendeur, et les déposer au Trésor espagnol via le modelo 211, dans le mois qui suit la transmission.
Si vous ne le faites pas : pénalités, majorations, intérêts de retard — et surtout, le bien que vous venez d’acheter peut être grevé de la dette fiscale du vendeur. Vous avez payé le prix complet, et vous héritez de l’impôt de quelqu’un d’autre.
Le geste : déterminer la résidence fiscale du vendeur avant la signature, pas le jour même. C’est une question simple qui n’est presque jamais posée spontanément.
4. Le contrat d’arrhes n’est pas un compromis de vente
Un acheteur français signe un contrat d’arras en pensant qu’il pourra toujours renoncer en perdant son acompte. C’est faux dans le cas le plus courant, et c’est là que ça devient sérieux.
Le droit espagnol connaît trois types d’arrhes :
- Arras penitenciales (article 1454 du Code civil) — les seules qui permettent de se dédire. L’acheteur qui renonce perd les arrhes ; le vendeur qui renonce les restitue au double.
- Arras confirmatorias — elles confirment un contrat déjà parfait. Aucun droit de rétractation. La partie lésée peut exiger l’exécution forcée de la vente, ou sa résolution avec dommages et intérêts.
- Arras penales (article 1152) — elles fixent d’avance l’indemnité de rupture.
Et voici le point qui piège. Si le contrat ne précise pas le type d’arrhes, la jurisprudence les considère comme confirmatorias. La faculté de se dédire doit être stipulée « de forma clara y expresa ». Autrement dit : un contrat d’arrhes muet ne vous permet pas de partir en abandonnant votre acompte — il vous engage à acheter.
Le geste : vérifier que le contrat écrit noir sur blanc arras penitenciales et vise l’article 1454, si c’est bien ce que vous voulez. Un contrat qui dit seulement « arras » ne vous protège pas.
5. La maison de campagne qui n’a jamais eu de permis
Celui-là est très andalou, et il concerne surtout les villas et les fincas de l’arrière-pays.
Une partie du parc bâti sur sol non urbanisable a été construite sans licence de travaux ni licence de première occupation. La régularisation passe par une déclaration d’assimilé hors urbanisme (AFO / DAFO), qui reconnaît que la construction existe et se maintient depuis longtemps.
Ce que le DAFO fait, et surtout ce qu’il ne fait pas :
- Il ne légalise pas la construction : il constate une situation.
- Il n’autorise ni extension ni modification du bâti. Vous pourrez faire des travaux de réforme non structurels, pas ajouter une chambre ni fermer une terrasse.
- Certaines banques l’acceptent comme substitut à la licence de première occupation pour un prêt — d’autres non.
Et sans DAFO du tout : exposition aux amendes, aux procédures de remise en état, et de grandes difficultés le jour où vous revendrez ou voudrez hypothéquer.
Le geste : demander la licence de première occupation ou le DAFO avant l’offre. Et se méfier de la formule « c’est comme ça pour toutes les maisons du coin » : c’est souvent vrai, et ça reste votre problème.
6. Vous paierez un impôt même si vous ne louez jamais
C’est la surprise de la deuxième année, et elle arrive à presque tous les acheteurs français.
Un non-résident propriétaire d’un logement en Espagne qu’il n’utilise que pour lui-même est imposé sur une rente immobilière imputée : un revenu fictif, calculé sur la valeur cadastrale, que le fisc considère que le bien vous rapporte du seul fait que vous le possédez.
| Élément | Règle |
|---|---|
| Base | 1,1 % de la valeur cadastrale si elle a été révisée dans les dix dernières années — sinon 2 % |
| Taux | 19 % pour un résident de l’UE |
| Déclaration | Modelo 210, déposable pendant toute l’année civile suivante |
Le geste : l’intégrer au budget annuel dès l’achat, au même titre que l’IBI et les charges de communauté. Ce n’est jamais énorme, mais découvrir une obligation déclarative espagnole deux ans après coup l’est.
7. Sur vos loyers, c’est 19 % — pas 24 %
Beaucoup d’articles francophones annoncent 24 % sur les revenus locatifs espagnols. C’est le taux des non-résidents hors Union européenne.
Un résident fiscal français, belge ou luxembourgeois relève du régime de l’Union européenne, et l’Agencia Tributaria est explicite : 19 % pour les résidents de l’UE, d’Islande et de Norvège ; 24 % pour les autres.
La deuxième différence est au moins aussi importante : un résident de l’UE peut déduire ses charges — communauté, IBI, assurance, entretien, intérêts d’emprunt — dès lors qu’elles sont directement liées aux revenus obtenus en Espagne. Un non-résident hors UE est imposé sur le revenu brut.
La déclaration des loyers est trimestrielle : les vingt premiers jours d’avril, juillet, octobre et janvier.
Le geste : si l’on vous annonce 24 % sur un rendement prévisionnel, faites refaire le calcul. Entre 24 % sur du brut et 19 % sur du net de charges, l’écart sur votre rentabilité réelle est considérable.
8. Le droit de louer en saisonnier ne s’achète pas avec le bien
C’est le piège du moment sur la Costa del Sol, et le plus cher de tous, parce qu’il détruit le projet entier plutôt que d’en rogner la marge.
La règle change d’une commune à l’autre — et parfois d’un immeuble à l’autre dans la même rue :
| Commune | Nouvelle licence | Qui décide |
|---|---|---|
| Málaga capitale | Gelée | La mairie |
| Torremolinos | Encore possible | La Junta (RTA) |
| Benalmádena | Possible… sauf veto | La copropriété |
| Mijas | Possible | Le décret andalou |
| Estepona | Possible | Le décret andalou |
Le cas qui devrait tous nous servir de leçon. À Benalmádena, une société a acheté un appartement en octobre 2024, son enregistrement touristique administratif en poche. Le registre de la propriété a refusé l’usage touristique : les statuts de la copropriété l’interdisaient depuis 2020, et cette interdiction était inscrite au registre. Le refus a été confirmé (BOE nº 37 du 11 février 2026). L’autorisation administrative ne prime pas sur une interdiction inscrite au registre de la propriété.
Le geste : lire les statuts de la copropriété avant l’offre, et vérifier la règle de la commune à sa date du jour — pas dans un article de blog de l’an dernier. Nous publions un guide détaillé par commune, mis à jour et daté.
Ce que cette page ne remplace pas
Ces huit points sont les plus fréquents, pas les seuls. Et surtout : chacun se vérifie bien par bien. Une nota simple, des statuts de copropriété, un certificat de communauté et une valeur de référence, ce sont quatre documents à obtenir et à lire — c’est une heure de travail par bien, et c’est ce qui sépare un achat serein d’un dossier qui tourne mal.
Je ne suis ni avocate ni fiscaliste : je travaille avec des professionnels dont c’est le métier, et je vous le dis quand une question relève d’eux. Ce que je fais, c’est repérer le problème assez tôt pour qu’il en soit encore un.
VivaStay est une agence immobilière francophone sur la Costa del Sol. Si vous avez un bien en tête, le premier appel ne coûte rien : +34 951 550 733, ou par le formulaire de contact.
Questions fréquentes
Est-ce qu’un Français peut acheter un logement en Espagne ?
Oui, sans restriction de nationalité et sans autorisation préalable. Un ressortissant de l’Union européenne achète dans les mêmes conditions qu’un Espagnol. Il vous faut un NIE (numéro d’identification d’étranger) et un compte bancaire espagnol pour l’opération.
Quel est le piège le plus fréquent sur la Costa del Sol ?
La retenue de 3 % quand le vendeur est non-résident, parce qu’ici une grande partie des vendeurs le sont — et parce que l’obligation pèse sur l’acheteur, qui l’ignore presque toujours. Le plus coûteux, en revanche, est le droit de louer en saisonnier : il ne réduit pas la marge, il annule le projet.
Faut-il prendre un avocat pour acheter en Espagne ?
Ce n’est pas obligatoire, et c’est vivement recommandé pour un premier achat. Comptez de l’ordre de 1 à 1,5 % du prix. Le notaire espagnol authentifie l’acte mais ne joue pas le rôle de conseil que lui donne le droit français : il ne vérifiera pas pour vous les statuts de la copropriété ni la situation urbanistique du bien.
Puis-je me rétracter après avoir signé un contrat d’arrhes ?
Seulement si le contrat prévoit expressément des arras penitenciales au sens de l’article 1454 du Code civil. À défaut de mention claire, la jurisprudence les tient pour confirmatorias : le vendeur peut alors exiger l’exécution de la vente. C’est l’un des écarts les plus dangereux avec le compromis de vente français.
Combien coûte un achat en Espagne, en plus du prix ?
En Andalousie, pour un logement de seconde main : ITP à 7 % (sur le prix ou la valeur de référence cadastrale, le plus élevé). Pour du neuf : TVA à 10 % plus AJD à 1,2 %. S’y ajoutent notaire, inscription au registre de la propriété et gestoría. Des taux réduits d’ITP existent pour certains profils, sous conditions de valeur du bien.
Vais-je payer des impôts en Espagne si je n’y loue rien ?
Oui. Un non-résident propriétaire d’un logement non loué déclare une rente immobilière imputée : 1,1 % de la valeur cadastrale si elle a été révisée dans les dix dernières années, 2 % sinon, imposée à 19 % pour un résident de l’UE, via le modelo 210.
Sources
- Valeur de référence cadastrale comme base de l’ITP (la plus élevée entre le prix et la valeur de référence) — Santalucía, consulté le 9 septembre 2026.
- Dettes de communauté : article 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, année en cours plus trois années naturelles antérieures, responsabilité réelle attachée au bien, certificat obligatoire à l’acte — Mundojurídico, consulté le 9 septembre 2026.
- Retenue de 3 % et modelo 211 lorsque le vendeur est non-résident, délai d’un mois, risque d’affectation du bien à la dette fiscale — Euroval, consulté le 9 septembre 2026.
- Types d’arrhes et présomption d’arras confirmatorias en l’absence de stipulation expresse ; articles 1454 et 1152 du Code civil espagnol — Docón Abogados, consulté le 9 septembre 2026.
- Déclaration d’assimilé hors urbanisme (AFO / DAFO) en Andalousie, portée et limites — Fortuny, consulté le 9 septembre 2026.
- Imputation de rente immobilière (1,1 % / 2 % de la valeur cadastrale) et délai du modelo 210 — Costaluz Lawyers, consulté le 9 septembre 2026.
- Taux d’IRNR : 19 % pour les résidents de l’UE, d’Islande et de Norvège, 24 % pour les autres ; déductibilité des charges pour les résidents de l’UE ; déclaration trimestrielle des loyers — Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es), consulté le 9 septembre 2026.
- Fiscalité de l’achat en Andalousie (ITP 7 %, AJD 1,2 %) — Guía Fiscal et Rankia, consultés le 9 septembre 2026.
- Refus d’inscription pour usage touristique à Benalmádena — résolution de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública du 17 octobre 2025, publiée au BOE nº 37 du 11 février 2026 (BOE-A-2026-3182).
VivaStay Costa del Sol — Hannah De Oliveira, agent immobilier API 525, Málaga. Informations à jour au 9 septembre 2026, susceptibles d’évoluer. Cette page est un guide d’information et ne remplace pas l’avis d’un avocat ou d’un conseiller fiscal sur votre situation.
