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Acheter à Torremolinos : prix, quartiers et licence touristique
Torremolinos est aujourd’hui la commune que regardent les acheteurs à qui Málaga vient de fermer la porte. La raison tient en une phrase : ici, une nouvelle licence de location touristique est encore possible. À douze kilomètres de là, dans la capitale, elle ne l’est plus.
Cette page rassemble les prix réels quartier par quartier, la réglementation qui s’applique vraiment à Torremolinos en 2026, et ce que la location saisonnière y rapporte — avec les chiffres, leurs dates et leurs sources. Y compris ceux qui ne vont pas dans notre sens.
août 2026 — +9,9 % sur un an
longue durée, août 2026 — −0,4 % sur un an
aucun moratoire municipal à ce jour
La licence touristique : ici, c’est encore ouvert
Torremolinos n’a pas mis en place de moratoire municipal. Il n’y a, à ce jour, ni suspension des nouvelles inscriptions, ni zonage de saturation, ni quota. Une vivienda de uso turístico peut donc encore y être déclarée — ce qui n’est plus le cas à Málaga capitale depuis le 23 août 2025.
| Málaga capitale | Torremolinos | |
|---|---|---|
| Prix à l’achat | 3 938 €/m² | 4 229 €/m² |
| Évolution sur un an | +5,1 % | +9,9 % |
| Loyer longue durée | 16,5 €/m²/mois | 17,5 €/m²/mois |
| Nouvelle licence touristique | Gelée depuis août 2025 | Encore possible |
Torremolinos est donc plus chère à l’achat que la capitale, et elle monte deux fois plus vite. Ce n’est pas un hasard : le marché a déjà intégré une partie de ce que vaut le droit de louer en saisonnier. Notre guide complet sur la capitale est ici : acheter à Málaga. Le détail réglementaire côté capitale est expliqué dans notre analyse de la modification du PGOU de Málaga.
La commune voisine, Benalmádena, fonctionne encore autrement : la mairie n’y bloque pas les licences, mais la copropriété peut les interdire, et une décision publiée au BOE en février 2026 vient de le confirmer. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide acheter à Benalmádena.
« Encore ouvert » ne veut pas dire « sans règles »
La réglementation andalouse s’applique intégralement, et elle s’est durcie. Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter :
- L’inscription au registre andalou du tourisme (RTA) — une déclaration responsable donne un code d’enregistrement, qui doit figurer sur toutes vos annonces.
- L’accord de la copropriété — depuis le 3 avril 2025, une communauté de propriétaires peut interdire ou restreindre l’activité touristique à la majorité des trois cinquièmes. C’est le premier point à vérifier dans un immeuble : lisez les procès-verbaux d’assemblée, pas seulement le règlement.
- Les exigences techniques du décret 31/2024 — climatisation fixe (les appareils mobiles ne sont plus acceptés pour les nouvelles inscriptions), occultation des fenêtres, ventilation directe, surface minimale par place.
- L’enregistrement des voyageurs auprès des autorités, obligatoire depuis le décret royal 933/2021.
Un avertissement que nous vous devons : ce qui est ouvert aujourd’hui peut se fermer. Málaga a gelé ses licences en août 2025. Marbella a annoncé la création de son propre registre municipal. Personne ne peut garantir que Torremolinos restera ouverte pendant dix ans.
Ce que cela implique concrètement : ne construisez pas votre plan de financement sur le seul revenu saisonnier, et vérifiez qu’un bien reste viable en location longue durée si la règle change. C’est précisément le calcul que nous faisons avec nos clients avant une offre.
Les quartiers de Torremolinos, et ce qu’ils coûtent
Huit quartiers, et des écarts qui vont du simple au double. Prix affichés à la vente en août 2026.
| Quartier | € / m² | Sur un an |
|---|---|---|
| Playamar front de mer | 5 309 € | +18,6 % |
| El Bajondillo la plage sous le centre | 5 138 € | +25,1 % |
| La Carihuela – Los Nidos l’ancien village de pêcheurs | 4 831 € | +8,1 % |
| Montemar résidentiel, en hauteur | 4 008 € | +6,0 % |
| Centro | 3 838 € | +9,0 % |
| El Pinillo | 3 757 € | +6,2 % |
| La Leala – El Saltillo | 3 724 € | −0,5 % |
| El Pinar – Palacio de Congresos | 2 676 € | −0,2 % |
Deux chiffres méritent qu’on s’y arrête. El Bajondillo a pris 25,1 % en un an et Playamar 18,6 % : ce sont les deux quartiers de bord de mer, et cette hausse est portée par la demande touristique. À l’inverse, La Leala et El Pinar reculent légèrement — ce sont les zones les plus éloignées de la plage.
Comment nous lisons ces quartiers
- La Carihuela — l’ancien village de pêcheurs, ses chiringuitos et sa promenade. C’est le quartier qui se loue le mieux, parce qu’il a une âme. Notre premier choix si le projet est locatif.
- Playamar et El Bajondillo — les pieds dans l’eau, avec des immeubles souvent anciens mais bien placés. Fortes hausses récentes : on y achète cher, et il faut regarder l’état réel du bâtiment et les charges de copropriété avant de se décider.
- Montemar — plus calme, plus résidentiel, en hauteur, avec des vues. Bon compromis entre usage personnel et location, à des prix encore raisonnables au regard du front de mer.
- Centro — la vie à l’année, les commerces, la gare. Le meilleur rapport prix / demande locative longue durée.
- El Pinillo, La Leala, El Pinar — les tickets d’entrée. À réserver à un projet de résidence ou de longue durée, pas à du saisonnier.
Nous avons actuellement à Torremolinos la Villa El Pinar, avec piscine privée et vue mer.
La location saisonnière, et ce qu’elle rapporte vraiment
C’est le cœur du sujet à Torremolinos, et c’est notre métier depuis dix ans. Commençons par le repère le plus prudent : la location longue durée.
À 17,5 €/m²/mois pour un prix d’achat de 4 229 €/m², le rendement brut ressort à environ 5,0 % — un calcul que nous faisons ici à partir des deux moyennes publiées, et non un chiffre publié tel quel. C’est du même ordre qu’à Málaga capitale, et cela reste sous la moyenne espagnole de 6,5 %.
Sur notre propre portefeuille de la Costa del Sol, la location saisonnière se situe plutôt entre 6 et 10 % brut, contre 4 à 7 % en longue durée. Ce sont des constats, pas une promesse : l’écart tient entièrement à l’emplacement exact, à la qualité du bien et à la gestion.
Ce que « brut » ne comprend pas, et que nous détaillons systématiquement avant un achat : les charges de copropriété, la taxe foncière IBI, l’assurance, l’eau et l’électricité, le ménage entre deux séjours, les commissions des plateformes, l’impôt sur les revenus locatifs, les périodes creuses de novembre à février, et l’entretien d’un logement qui tourne toute l’année.
Un rendement saisonnier de 8 % brut ne fait pas 8 % net. Toute agence qui vous annonce un chiffre sans cette phrase vous vend quelque chose.
Ce qui joue en faveur de Torremolinos pour du saisonnier : l’aéroport de Málaga à dix minutes, le train de banlieue qui relie l’aéroport et la capitale, une saison réellement longue, et une clientèle qui revient. Ce qui joue contre : une concurrence dense, et donc la nécessité d’un bien qui se distingue vraiment.
Ce que l’achat coûte réellement
Comme partout en Andalousie, comptez environ 9 à 10 % de frais en plus dans l’ancien (droit de mutation ITP à 7 %, notaire, registre, avocat) et environ 13 % dans le neuf (TVA 10 % + AJD 1,2 %). Sur un appartement à 250 000 € à La Carihuela, cela représente 22 500 à 32 500 € au-delà du prix affiché.
Le détail ligne par ligne se trouve sur notre guide de l’investissement immobilier en Espagne. Les sept étapes de l’achat — NIE, compte bancaire, arras, vérifications, notaire — et les pièges les plus fréquents sont détaillés sur notre guide d’achat à Málaga : la procédure est identique dans toute l’Andalousie.
La fiscalité du non-résident
Résident fiscal dans l’Union européenne : vos revenus locatifs espagnols sont imposés à 19 % sur le revenu net, charges déductibles. Hors UE — Royaume-Uni, Suisse, Maroc — c’est 24 % sur le revenu brut, sans aucune déduction. Sur un bien qui tourne en saisonnier, l’écart se compte en milliers d’euros par an.
S’y ajoutent le revenu imputé sur les périodes non louées, la déclaration annuelle modelo 210 et la retenue de 3 % à la revente. Nous ne sommes ni avocats ni conseillers fiscaux : nous vous orientons et vous mettons en relation avec les bons interlocuteurs.
Ce que nous faisons à Torremolinos
VivaStay est une agence francophone basée à Málaga (agent immobilier API 525). Torremolinos est l’une des communes où nous gérons le plus de biens — nous connaissons les immeubles, les syndics et les copropriétés qui acceptent ou refusent le touristique.
- Vérification de la faisabilité touristique avant l’offre — procès-verbaux d’assemblée, règlement de copropriété, conformité technique au décret 31/2024. C’est ce qui évite d’acheter un bien qui ne pourra jamais être déclaré.
- Recherche et visites — nous visitons pour vous, en vidéo, et nous vous disons aussi ce qui ne va pas.
- Démarches d’enregistrement VUT — déclaration responsable, code RTA, mise en conformité.
- Gestion locative complète — annonces, voyageurs, ménage, imprévus, comptes propriétaires. C’est notre service de conciergerie.
- Travaux et home staging — un bien préparé se loue plus cher et plus souvent.
Parlons de votre projet à Torremolinos
Dites-nous votre pays de résidence fiscale et ce que vous cherchez. Nous répondons personnellement, en français — y compris quand la réponse honnête est « ce bien-là, non ».
Questions fréquentes
Peut-on encore obtenir une licence touristique à Torremolinos en 2026 ?
Oui. Torremolinos n’a pas instauré de moratoire municipal : il n’y a ni suspension des nouvelles inscriptions, ni zonage de saturation. Seule la réglementation andalouse s’applique — inscription au registre du tourisme (RTA), conformité technique au décret 31/2024, et absence d’interdiction votée par la copropriété. C’est la différence majeure avec Málaga capitale, où les nouvelles licences sont gelées depuis le 23 août 2025.
Quel est le prix du m² à Torremolinos ?
4 229 €/m² en août 2026, en hausse de 9,9 % sur un an. Selon le quartier, de 2 676 € (El Pinar – Palacio de Congresos) à 5 309 € (Playamar). Torremolinos est donc plus chère que Málaga capitale, qui est à 3 938 €/m².
Vaut-il mieux acheter à Torremolinos ou à Málaga ?
Cela dépend de l’usage. Pour un projet de location saisonnière, Torremolinos, parce que la licence y est encore possible et que Málaga l’a fermée. Pour un patrimoine destiné à se valoriser, à être habité ou loué à l’année, Málaga capitale offre un marché plus profond et une vie urbaine complète. Pour un usage mixte — quelques semaines par an et de la location le reste du temps — Torremolinos a l’avantage de la plage et de l’aéroport à dix minutes.
Quel rendement locatif espérer à Torremolinos ?
En longue durée, environ 5,0 % brut, calculé à partir des moyennes d’août 2026 (17,5 €/m²/mois pour 4 229 €/m² à l’achat). En saisonnier, nous constatons sur notre portefeuille de la Costa del Sol des rendements bruts de 6 à 10 %. « Brut » signifie avant charges, taxe foncière, ménage, commissions de plateformes, impôts et périodes creuses.
La copropriété peut-elle m’interdire de louer en touristique ?
Oui. Depuis le 3 avril 2025, une communauté de propriétaires peut interdire ou restreindre l’activité touristique à la majorité des trois cinquièmes. C’est la vérification la plus importante avant une offre dans un immeuble : il faut lire les procès-verbaux d’assemblée récents, et pas seulement le règlement de copropriété.
Quel quartier choisir pour de la location saisonnière ?
La Carihuela en premier : l’ancien village de pêcheurs a une identité qui se loue toute l’année. Playamar et El Bajondillo pour les pieds dans l’eau, avec une attention particulière à l’état de l’immeuble et aux charges. Montemar pour un usage mixte. Les quartiers en retrait — El Pinillo, La Leala, El Pinar — conviennent mieux à de la longue durée.
Et quelle que soit la commune, une série de vérifications s’impose avant l’offre — valeur cadastrale de référence, dettes de communauté, type d’arrhes. Nous détaillons les pièges à éviter pour acheter en Espagne.
Et si le rendement est votre critère principal, regardez aussi la commune d’à côté : Mijas est moins chère à l’achat et ressort au meilleur rendement brut des sept communes que nous documentons.
Parler de votre projet à quelqu’un sur place
Torremolinos reste ouverte à la licence touristique, mais chaque immeuble a ses propres statuts. Avant de faire une offre, il faut les lire. VivaStay est une agence immobilière francophone sur la Costa del Sol : je vérifie la nota simple, les statuts de copropriété et la règle VUT de la commune avant que vous engagiez le moindre euro.
Sources et dates
- Idealista, rapport des prix de vente — Torremolinos, août 2026 : 4 229 €/m², +9,9 % sur un an, et tableau par quartier.
- Idealista, rapport des prix de location — Torremolinos, août 2026 : 17,5 €/m²/mois, −0,4 % sur un an.
- Idealista, prix de vente et de location — Málaga capitale, août 2026, pour la comparaison : 3 938 €/m² et 16,5 €/m²/mois.
- Rendement longue durée d’environ 5,0 % : calcul VivaStay à partir des deux moyennes Idealista d’août 2026, et non un chiffre publié.
- Absence de moratoire municipal à Torremolinos : relevé des moratoires en vigueur en Espagne en 2026 — Torremolinos ne figure pas parmi les communes ayant instauré une suspension, contrairement à Málaga.
- Málaga, suspension des nouvelles VUT sur tout le territoire communal : accord publié au BOP du 22 août 2025, en vigueur le 23 août 2025, sur la base de l’article 6 du décret-loi andalou 1/2025.
- Réglementation andalouse : décret 31/2024 (exigences techniques des viviendas de uso turístico) et loi 13/2011 du tourisme d’Andalousie ; inscription au registre RTA par déclaration responsable.
- Accord de copropriété à la majorité des trois cinquièmes pour interdire ou restreindre l’activité touristique, applicable depuis le 3 avril 2025.
- Enregistrement des voyageurs : décret royal 933/2021.
- Fiscalité du non-résident : IRNR 19 % (UE/EEE, sur le net) et 24 % (hors UE, sur le brut) ; ITP Andalousie 7 % ; neuf : TVA 10 % + AJD 1,2 %.
Page mise à jour le 9 septembre 2026. Les prix de marché évoluent et la réglementation des locations touristiques peut changer rapidement — Málaga en a fourni l’exemple en août 2025. Vérifiez toujours la situation exacte d’un bien et de sa copropriété avant de vous engager. Ces informations sont données à titre informatif et ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal personnalisé.
