Agence immobilière francophone sur la Costa del Sol
Je m’appelle Hannah De Oliveira. Je suis agent immobilier à Málaga — numéro API 525 — et je travaille en français, en espagnol et en anglais. VivaStay fait deux métiers dans la même maison : je vends des biens, et je gère des locations. C’est cette deuxième moitié qui change ce que je peux vous dire avant que vous signiez.
« Agent immobilier agréé » : ce que ça veut dire en Espagne
C’est la question qu’on ne pense pas à poser, et c’est celle qui coûte le plus cher. En Espagne, depuis le décret-loi 4/2000, la profession d’agent immobilier est totalement libre. On peut l’exercer sans diplôme, sans examen et sans appartenir à aucun collège professionnel. C’est parfaitement légal — mais cela veut dire que les mots « agent immobilier » ou « chasseur immobilier », en eux-mêmes, ne garantissent rien.
Le titre d’Agente de la Propiedad Inmobiliaria — l’API — est autre chose : c’est une inscription à un collège officiel. À Málaga, c’est le COAPI Málaga, une corporation de droit public. Mon numéro est le 525.
Concrètement, pour vous, cela change trois choses :
- Je suis identifiable. La liste des membres du collège est publique. Un nom, un numéro, une inscription qui se vérifie — pas seulement un site web et une belle plaque.
- Je suis tenue par un code déontologique professionnel, encadré par le collège, et pas seulement par ma propre bonne volonté.
- Vous avez un recours qui n’est pas moi. Le collège dispose d’un service d’attention aux consommateurs. Si un jour vous estimez que j’ai mal fait mon travail, vous avez un interlocuteur au-dessus de moi.
Ce n’est pas un argument contre les agences non inscrites : il y en a d’excellentes sur cette côte. C’est simplement une information que vous méritez d’avoir avant de confier un projet à plusieurs centaines de milliers d’euros à quelqu’un que vous ne connaissez pas, à 1 500 km de chez vous.
Pourquoi ça compte que je gère aussi des locations
Un agent qui ne fait que de la vente vous annonce un rendement. Il le tire d’une moyenne, d’une brochure de promoteur, ou d’un tableur. Moi, j’exploite plus de 50 biens sur cette côte — ménages, arrivées, litiges, saisons creuses, factures d’eau en août. Je sais ce qu’un appartement encaisse vraiment, et surtout ce qu’il coûte vraiment.
Alors quand je vous donne un chiffre, je vous dis d’où il vient :
- soit c’est un calcul à partir des moyennes publiées (Idealista, registres officiels) — et je vous le dis, avec le mode de calcul ;
- soit c’est ce qu’un bien comparable que je gère a réellement encaissé — et je vous montre sur quelle période.
Ce n’est pas de la modestie. C’est la seule façon honnête de parler de rentabilité à quelqu’un qui va engager plusieurs centaines de milliers d’euros à 1 500 km de chez lui.
Ce que je vérifie avant que vous signiez quoi que ce soit
La Costa del Sol n’est pas un marché unique. C’est une succession de communes qui ont chacune leurs prix, leurs quartiers, et — le point que presque personne n’explique aux acheteurs français — leur propre règle sur la location touristique.
| Commune | Nouvelle licence | Qui décide |
|---|---|---|
| Málaga capitale | Gelée | La mairie |
| Torremolinos | Encore possible | La Junta (RTA) |
| Benalmádena | Possible… sauf veto | La copropriété |
| Mijas | Possible | Le décret andalou |
| Estepona | Possible | Le décret andalou |
Le cas qui résume tout. À Benalmádena, une société a acheté un appartement en octobre 2024 avec son enregistrement touristique administratif en poche. Le registre de la propriété a refusé. Motif : les statuts de la copropriété interdisaient l’usage touristique depuis 2020, et cette interdiction était inscrite au registre. Le refus a été confirmé (BOE nº 37 du 11 février 2026). L’autorisation administrative ne prime pas sur une interdiction inscrite au registre. C’est le genre de chose qui se vérifie avant l’offre, pas après.
Concrètement, sur chaque bien que vous envisagez, je regarde :
- La nota simple — qui est vraiment propriétaire, quelles charges, quelles hypothèques, quelles servitudes.
- Les statuts de la copropriété — et s’ils interdisent la location touristique. C’est le piège du moment.
- Les dettes de communauté — elles suivent le bien, pas le vendeur.
- La règle VUT de la commune — celle d’aujourd’hui, pas celle d’il y a deux ans.
- Le coût réel de l’opération — en Andalousie, l’ITP est de 7 % sur un logement de seconde main ; sur du neuf, c’est 10 % de TVA + 1,2 % d’AJD. Auxquels s’ajoutent notaire, registre et gestoría.
Si vous voulez voir à quoi ressemblent ces vérifications en détail, nous avons rassemblé les pièges à éviter pour acheter en Espagne — huit points précis, chacun avec le geste concret qui l’évite.
Comment on travaille ensemble
- Un appel de trente minutes, avant les visites. Votre budget, votre objectif — résidence, location, les deux — et votre fiscalité. Si votre projet n’est pas réalisable ici, je vous le dis à ce moment-là. C’est le meilleur service que je puisse vous rendre.
- Une sélection, avec les raisons des refus. Je vous envoie des biens, et je vous dis aussi ce que j’ai écarté et pourquoi. Un bien sans licence possible, une copropriété en travaux, un prix au m² hors marché pour le quartier.
- Les visites, avec moi. Je vous accompagne sur place, dans votre langue. Vous ne visitez pas seul avec un agent du vendeur.
- La négociation. Je connais les prix au m² quartier par quartier, et je sais depuis combien de temps un bien est en ligne.
- La sécurisation. NIE, compte bancaire, contrat d’arrhes, notaire, ITP, changement des contrats de fourniture. Rien ne part avant que vous ayez compris ce que vous signez.
- Et après. C’est la partie qui manque presque partout ailleurs : licence touristique, mise en location, gestion, ménage, fiscalité du non-résident. Vous n’avez pas à retrouver un autre prestataire.
Ce que je ne vous dirai pas
Autant l’écrire noir sur blanc, ça vous fera gagner du temps.
- Je ne vous dirai pas que c’est toujours le bon moment. Sur certaines communes et certains profils, ça ne l’est pas.
- Je ne vous vendrai pas un projet de location touristique à Málaga capitale. Les nouvelles licences y sont gelées. Vous le découvririez après l’achat, et ce serait de ma faute.
- Je ne gonfle pas un rendement en oubliant les charges, la communauté, l’IBI, la vacance de janvier et la commission des plateformes.
- Je ne suis ni avocate ni fiscaliste. Je travaille avec des professionnels dont c’est le métier, et je vous le dis quand une question relève d’eux.
Où j’interviens
Málaga capitale, Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, La Cala, Marbella et Estepona — la Costa del Sol occidentale, plus l’arrière-pays proche (Cártama, Coín, Alhaurín) quand le projet s’y prête.
Je publie un guide détaillé par commune : prix au m² par quartier, règle sur la location touristique, rendement calculé. Málaga, Torremolinos, Benalmádena, Mijas et Estepona sont en ligne.
Le point de départ, si vous cherchez d’abord à comprendre le marché : notre page investissement.
Ce que disent mes clients
5,0 sur 5, sur 21 avis Google. Ce sont des avis publics, sous leur vrai nom, que vous pouvez aller lire vous-même. Je les republie intégralement sur le site — jamais reformulés, jamais coupés au milieu d’une phrase.
Questions fréquentes
Est-ce qu’un Français peut acheter un logement en Espagne ?
Oui, sans restriction de nationalité et sans autorisation préalable. Un ressortissant de l’Union européenne achète en Espagne dans les mêmes conditions qu’un Espagnol. Il vous faut un NIE (numéro d’identification d’étranger) et un compte bancaire espagnol pour l’opération.
Qu’est-ce que le NIE, et comment l’obtenir ?
Le Número de Identidad de Extranjero est votre identifiant fiscal en Espagne. Il est obligatoire pour acheter, payer les impôts, ouvrir un compte et souscrire les contrats d’eau et d’électricité. Il s’obtient auprès d’un commissariat espagnol habilité ou du consulat d’Espagne en France. Je vous accompagne dans la demande.
Quels sont les frais d’achat en Espagne, en plus du prix ?
En Andalousie, pour un logement de seconde main : ITP à 7 % du prix (ou de la valeur de référence cadastrale si elle est plus élevée). Pour un logement neuf : TVA à 10 % plus AJD à 1,2 %. À cela s’ajoutent les honoraires de notaire, l’inscription au registre de la propriété et, le plus souvent, une gestoría. Des taux réduits existent pour certains profils (moins de 35 ans, famille nombreuse, situation de handicap) sous conditions de valeur du bien — je vérifie si vous y avez droit.
Pourquoi passer par une agence francophone plutôt qu’une agence espagnole ?
Pas pour la traduction — pour les points où le droit espagnol ne ressemble pas au droit français. Le contrat d’arrhes (arras) n’est pas un compromis de vente. Les dettes de communauté suivent le bien. Le vendeur n’a pas les mêmes obligations d’information. Et le régime de la location touristique change d’une commune à l’autre. Ce sont ces écarts qui coûtent cher, pas le vocabulaire.
Êtes-vous agent immobilier ou chasseur immobilier ?
Agent immobilier inscrite au COAPI Málaga sous le numéro API 525, avec mes propres mandats de vente et mon propre portefeuille locatif. En Espagne, la profession est libre depuis 2000 : beaucoup d’intervenants exercent sans inscription, ce qui est légal. L’inscription au collège ajoute un code déontologique et un service de réclamation pour le consommateur. Je peux aussi travailler en recherche pure pour un acheteur qui a un projet précis, mais ce n’est pas ma seule activité : je gère des biens toute l’année sur la côte.
Puis-je acheter pour louer en saisonnier ?
Cela dépend entièrement de la commune et de l’immeuble, et la réponse a changé plusieurs fois depuis 2024. À Málaga capitale, les nouvelles licences sont gelées. À Torremolinos, c’est encore possible. À Benalmádena, la mairie ne bloque pas, mais la copropriété peut interdire — et une interdiction inscrite au registre de la propriété s’impose à vous. C’est la première chose que je vérifie sur chaque bien.
Vous occupez-vous du bien après l’achat ?
Oui, c’est la moitié de mon activité : démarches de licence touristique, mise en location courte ou longue durée, gestion des voyageurs, ménage, maintenance, suivi administratif et fiscal pour propriétaire non-résident, home staging et suivi de travaux.
Parlons de votre projet
Le premier appel ne coûte rien et ne vous engage à rien. Trente minutes suffisent pour savoir si votre projet tient debout sur cette côte, et à quelles conditions.
Téléphone : +34 951 550 733
Par écrit : formulaire de contact
Sources
- Statut d’agent immobilier en Espagne — décret-loi 4/2000 du 23 juin 2000 (libéralisation), décret royal 1294/2007 (statuts généraux des COAPI) ; COAPI Málaga, corporation de droit public, code déontologique et service d’attention aux consommateurs (coapimalaga.com), consulté le 9 septembre 2026.
- Fiscalité de l’achat en Andalousie (ITP 7 %, AJD 1,2 %, taux réduits) — Guía Fiscal et Rankia, consultés le 9 septembre 2026.
- Refus d’inscription pour usage touristique à Benalmádena — résolution de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública du 17 octobre 2025, publiée au BOE nº 37 du 11 février 2026 (BOE-A-2026-3182).
- Règles VUT par commune — voir le détail et les sources dans chacun de nos guides de ville.
VivaStay Costa del Sol — Hannah De Oliveira, agent immobilier API 525, Málaga. Les informations fiscales et réglementaires de cette page sont à jour au 9 septembre 2026 et peuvent évoluer. Elles ne remplacent pas l’avis d’un avocat ou d’un conseiller fiscal.
