Acheter à Málaga : prix, quartiers et licence touristique

Málaga n’est plus la ville de passage vers la Costa del Sol : c’est devenue la ville où l’on s’installe. En trois ans, le prix du mètre carré y a grimpé sans interruption, le centre historique s’est transformé, et la mairie a fini par fermer la porte aux nouvelles locations touristiques. Acheter ici en 2026 demande donc de comprendre deux choses avant tout le reste : combien coûte réellement chaque quartier, et ce que vous aurez le droit de faire du bien une fois acheté.

Cette page rassemble les chiffres publics à jour, la règle qui bloque aujourd’hui la location touristique dans toute la commune, et ce que cela change concrètement pour un acheteur français, belge, suisse ou marocain. Tout est daté et sourcé en bas de page. Ce qui n’est pas vérifiable, vous ne le trouverez pas ici.

Le point qui change tout : la licence touristique est gelée

C’est la première question à poser, avant même de regarder les annonces. Depuis le 23 août 2025, la mairie de Málaga a suspendu l’enregistrement de toute nouvelle vivienda de uso turístico (VUT) sur l’ensemble du territoire communal. La mesure s’appuie sur l’article 6 du décret-loi andalou 1/2025 et a été publiée au Bulletin officiel de la province le 22 août 2025.

Avant même ce gel général, 43 quartiers étaient déjà fermés aux nouvelles licences : ceux où les logements touristiques dépassent 8 % du parc résidentiel. On y trouve le Centro Histórico, l’Ensanche Centro, La Victoria, La Malagueta et El Palo — c’est-à-dire précisément les quartiers que cherchent la plupart des investisseurs.

Cette logique a été inscrite dans le plan d’urbanisme lui-même le 25 juillet 2026, avec une seconde mesure sur la transformation des locaux commerciaux en logements : nous la détaillons dans notre analyse de la modification du PGOU de Málaga.

Ce que cela veut dire pour vous, dans les deux sens

Si vous cherchez à créer une location touristique à Málaga capitale : ce n’est pas le moment, et ce n’est pas la bonne ville. Nous préférons vous le dire d’emblée plutôt que de vous laisser acheter puis découvrir le mur. Les communes voisines — Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas — ont chacune leurs propres règles, et toutes ne sont pas fermées. C’est une conversation à avoir commune par commune.

Si un bien est déjà enregistré en VUT, il devient au contraire une rareté. Les licences existantes continuent de fonctionner tant que le logement reste conforme (habitabilité, sécurité, obligations fiscales). Dans une ville qui n’en délivre plus, un bien déjà licencié n’est plus un appartement comme un autre — et cela se voit désormais dans les prix de vente. Si vous en visitez un, faites vérifier le code d’enregistrement avant toute offre : c’est l’essentiel de la valeur.

Un dernier point technique, souvent oublié : même avant le gel, les licences n’étaient plus accordées aux logements sans accès indépendant depuis la rue et sans services propres. Cette exigence restera la base de tout dossier futur.

Les quartiers de Málaga, et ce qu’ils coûtent

Málaga n’est pas un marché unique. D’un district à l’autre, l’écart va du simple au double. Voici les prix affichés à la vente par district, relevés en août 2026.

À l’échelle du quartier, les écarts se creusent encore. Relevés en avril 2026 : Malagueta – Monte Sancha à 7 129 €/m² et Paseo Marítimo Oeste – Pacífico à 7 103 €/m² forment le haut du marché ; Centro Histórico à 5 961 € et Ensanche Centro – Soho à 5 508 € suivent ; Pedregalejo – Morlaco à 5 084 € (+25,9 % sur un an) est le quartier qui monte le plus vite. À l’autre bout, Ciudad Jardín (2 518 €), Churriana (2 564 €) et Cortijo de Maza (2 624 €) restent les zones les plus abordables de la ville.

Le fait marquant de 2026 : Málaga n’a plus de quartier vraiment bon marché en première couronne. Huelin, Pedregalejo et La Trinidad, longtemps considérés comme les bonnes affaires, ont tous franchi les 4 000 €/m².

Comment nous lisons ces quartiers

• Centro Histórico et Soho — la meilleure revente, la plus forte demande locative, et les quartiers les plus contraints côté licence. On y achète pour la valeur du bien, pas pour un rendement.
• Este (El Limonar, Pedregalejo, El Palo) — le plus agréable à vivre, prisé des familles et des résidents à l’année. Prix élevés, mais un marché qui ne retombe pas.
• Carretera de Cádiz (Huelin, La Princesa) — la plage sans le prix du centre, une vraie vie de quartier, et la plus forte progression annuelle du tableau. Notre zone préférée pour un premier achat locatif longue durée.
• Teatinos — bâti récent, ascenseurs, garages, l’université à côté. Demande locative stable toute l’année, portée par les étudiants et le personnel hospitalier. Le meilleur rapport tranquillité de gestion / rendement.
• Churriana, Puerto de la Torre, Ciudad Jardín — les tickets d’entrée. À réserver à ceux qui connaissent la ville : la localisation fine y compte énormément.

Nous avons actuellement un bien à Málaga même : un appartement rénové et meublé de 3 chambres à Sky Garden, Teatinos.

Ce que l’achat coûte réellement

Le prix affiché n’est jamais le prix payé. En Andalousie, comptez environ 9 à 10 % de frais en plus dans l’ancien (droit de mutation ITP à 7 %, notaire, registre, avocat) et environ 13 % dans le neuf (TVA 10 % + AJD 1,2 %). Sur un appartement à 300 000 €, cela représente entre 27 000 € et 39 000 € à prévoir au-delà du prix.

Le détail ligne par ligne, avec les deux tableaux ancien et neuf, se trouve sur notre guide de l’investissement immobilier en Espagne.

Les sept étapes de l’achat, dans l’ordre

Acheter en Espagne quand on habite ailleurs n’est pas compliqué, mais l’ordre compte. Voici le déroulé réel, celui que suivent nos clients.

1. Le NIE — le numéro d’identification d’étranger. Sans lui, pas de signature chez le notaire, pas de compte bancaire, pas d’impôt payable. Il se demande au consulat d’Espagne de votre pays ou en Espagne sur rendez-vous. C’est la démarche à lancer en premier, car c’est celle qui prend le plus de temps.
2. Le compte bancaire espagnol — indispensable pour payer le bien, les charges, l’eau, l’électricité et les impôts locaux. Il s’ouvre avec le NIE et un justificatif de revenus.
3. L’offre et le contrat d’arras — une fois l’offre acceptée, on signe un contrato de arras avec un acompte, en général 10 % du prix. Attention : selon la formule choisie, l’acompte est perdu si l’acheteur renonce, et le vendeur doit le rendre en double s’il se rétracte. Faites-y ajouter une clause suspensive si votre achat dépend d’un crédit.
4. Les vérifications — c’est l’étape que l’on ne saute jamais : nota simple récente du registre de la propriété (propriétaire réel, hypothèques, saisies), dettes de copropriété, taxe foncière IBI à jour, conformité cadastrale des travaux, et — si votre projet est locatif — le statut exact de la licence touristique.
5. La signature de l’escritura — l’acte authentique devant notaire. Vous pouvez signer à distance par procuration, ce que font la plupart de nos clients non-résidents.
6. L’inscription et les impôts — inscription au registre de la propriété, paiement de l’ITP (ou de la TVA et de l’AJD dans le neuf) dans les délais légaux.
7. La mise en service — changement des contrats d’eau et d’électricité, taxe d’ordures, assurance, entrée dans la copropriété. Puis, chaque année, la déclaration de non-résident (modelo 210).

Nous accompagnons ces sept étapes de bout en bout, et nous vous mettons en relation avec un avocat indépendant : c’est lui qui valide juridiquement, pas nous.

Les pièges que nous voyons le plus souvent

Ce ne sont pas des cas rares. Ce sont ceux qui reviennent, année après année, chez des acheteurs sérieux et bien intentionnés.

Louer à Málaga : ce que cela rapporte vraiment

Voici le chiffre que peu d’agences affichent : la rentabilité brute de l’achat-location longue durée à Málaga capitale est de 5,2 % au deuxième trimestre 2026. Elle baisse d’année en année — 5,9 % en 2023, 5,8 % en 2024, 5,4 % en 2025 — et elle est désormais en dessous de la moyenne espagnole, à 6,5 %.

La raison est simple et il faut l’entendre : les prix d’achat montent plus vite que les loyers. +5,1 % pour l’achat sur un an, +2,8 % seulement pour les loyers. Acheter à Málaga aujourd’hui, c’est acheter un actif solide dans une ville qui attire — ce n’est plus acheter un rendement élevé.

Un exemple concret pour fixer les idées : un 70 m² à Teatinos acheté autour de 3 966 €/m², soit 277 600 €, se loue autour de 14,7 €/m²/mois, soit 1 029 € par mois, soit 12 348 € par an — environ 4,4 % brut avant charges, taxe foncière, assurance et vacance locative. « Brut » veut dire : avant tout cela.

Sur nos biens en location saisonnière de la Costa del Sol, nous constatons des rendements bruts de l’ordre de 6 à 10 %, contre 4 à 7 % en longue durée. Ce sont des constats sur notre portefeuille, pas une promesse : la saisonnalité, l’emplacement exact et la qualité de la gestion font toute la différence — et, à Málaga capitale, le gel des licences ferme aujourd’hui cette porte pour un bien non licencié.

La fiscalité, en deux lignes

Si vous résidez fiscalement dans l’Union européenne, vos revenus locatifs espagnols sont imposés à 19 % sur le revenu net, charges déductibles. Hors UE — Royaume-Uni, Suisse, Maroc — c’est 24 % sur le revenu brut, sans aucune déduction. La différence est considérable et doit entrer dans le calcul avant l’achat, pas après.

À cela s’ajoutent le revenu imputé sur une résidence non louée, la déclaration annuelle modelo 210, et la retenue de 3 % à la revente. Le détail, avec les délais et les modèles, est sur notre page dédiée à l’investissement. Nous ne sommes ni avocats ni conseillers fiscaux : nous vous orientons et vous mettons en relation avec les bons interlocuteurs.

Comment nous travaillons à Málaga

VivaStay est une agence francophone basée à Málaga (agent immobilier API 525). Nous accompagnons des propriétaires qui, pour la plupart, ne vivent pas en Espagne — c’est précisément le métier.

• Recherche et visites — nous visitons pour vous, en vidéo, et nous vous disons aussi ce qui ne va pas.
• Vérifications avant offre — statut de la licence touristique, charges de copropriété, situation cadastrale, dettes éventuelles.
• Accompagnement administratif — NIE, ouverture de compte, notaire, mise en relation avocat et gestor.
• Gestion locative complète — après l’achat, nous nous occupons du bien, des voyageurs ou des locataires, du ménage et des imprévus. C’est notre service de conciergerie.
• Travaux et home staging — nous suivons les chantiers et préparons le bien avant sa mise en location.

Parlons de votre projet à Málaga

Dites-nous votre pays de résidence fiscale et ce que vous cherchez. Nous vous répondons personnellement, en français, avec une réponse honnête — y compris quand la réponse est « pas à Málaga, plutôt à côté ».

Questions fréquentes

Au-delà de Málaga, il y a les écarts entre le droit espagnol et le droit français, qui coûtent cher quand on les découvre trop tard. Nous les avons rassemblés ici : les pièges à éviter pour acheter en Espagne.

Parler de votre projet à quelqu’un sur place

Cette page vous donne les chiffres. Elle ne vous dira pas si votre projet tient debout à Málaga : ça dépend de votre budget, de votre fiscalité et de ce que vous voulez faire du bien. C’est le rôle d’un premier appel. VivaStay est une agence immobilière francophone sur la Costa del Sol : je vends des biens et je gère des locations, ce qui me permet de vous dire ce qu’un appartement rapporte vraiment.

Sources et dates

1. Idealista, rapport des prix de vente — Málaga capitale, août 2026 : 3 938 €/m², +5,1 % sur un an, et tableau par district.
2. Idealista, rapport des prix de location — Málaga capitale, août 2026 : 16,5 €/m²/mois, +2,8 % sur un an, et tableau par district.
3. Idealista, rentabilité brute du logement — Málaga capitale, 2^e trimestre 2026 : 5,2 % ; historique 5,9 % (2023), 5,8 % (2024), 5,4 % (2025) ; moyenne nationale 6,5 %.
4. Données par quartier relevées en avril 2026 (source Idealista, relayée par la presse locale).
5. Ayuntamiento de Málaga, communiqué d’urbanisme — suspension des nouvelles viviendas de uso turístico sur tout le territoire communal, accord de la Junta de Gobierno Local publié au BOP du 22 août 2025, en vigueur le 23 août 2025, pour trois ans maximum ou jusqu’à l’approbation de la modification du PGOU.
6. Décret-loi andalou 1/2025 du 24 février 2025, article 6 — base juridique de la suspension municipale.
7. Modification du PGOU de Málaga, approbation initiale publiée au BOP du 24 juillet 2026, en vigueur le 25 juillet 2026.
8. Régime des 43 quartiers saturés — nouvelles licences déjà bloquées là où les logements touristiques dépassent 8 % du parc résidentiel.
9. Fiscalité du non-résident : IRNR 19 % (résidents UE/EEE, sur le net) et 24 % (hors UE, sur le brut) ; ITP Andalousie 7 % ; neuf : TVA 10 % + AJD 1,2 %.

Page mise à jour le 9 septembre 2026. Les chiffres de marché évoluent et la réglementation des locations touristiques change vite : nous les revérifions régulièrement, mais vérifiez toujours la situation exacte d’un bien avant de vous engager. Ces informations sont données à titre informatif et ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal personnalisé.