Acheter à Mijas : prix par quartier, rendement et location touristique en 2026
Mijas est la commune la moins chère des sept que nous documentons sur la Costa del Sol, et celle qui offre le meilleur rendement locatif. Ce n’est pas un hasard, et ce n’est pas non plus une bonne nouvelle sans conditions : à Mijas, ce qui décide de votre projet de location touristique, ce n’est pas la mairie — c’est votre appartement lui-même. Voici pourquoi, quartier par quartier, avec les chiffres d’août 2026.
Il n’y a pas une Mijas, il y en a trois
C’est la première chose à comprendre, et celle que les comparatifs oublient. Mijas s’étend de la montagne à la mer sur près de 150 km², et les trois morceaux n’ont ni les mêmes prix, ni les mêmes acheteurs, ni le même usage.
- Mijas Pueblo, le village blanc à 430 mètres d’altitude — 3 570 €/m². C’est la carte postale, et c’est aussi le quartier qui monte le moins vite : + 2,6 % sur un an, contre + 8,9 % pour la commune. Un marché de résidence et de coup de cœur, pas de rendement.
- Las Lagunas, la ville réelle, collée à Fuengirola — 3 323 €/m², le quartier le moins cher de la commune. On y vit à l’année, on y travaille, les commerces sont ouverts en janvier. C’est là que se trouve le meilleur rendement.
- La côte — La Cala de Mijas, Calahonda, Riviera del Sol, El Chaparral, Calaburra — de 3 482 à 4 593 €/m². C’est le Mijas des vacanciers et des golfeurs, celui qui se loue en saisonnier et se vide en hiver.
Acheter « à Mijas » sans choisir entre ces trois-là, c’est acheter au hasard. Les écarts vont de 2 943 à 4 593 €/m² — du simple au plus de moitié en plus, dans la même commune.
Les prix par quartier — août 2026
| Quartier | €/m² | Sur un an |
|---|---|---|
| La Cala de Mijas | 4 593 | + 10,7 % |
| Calaburra – Chaparral | 4 490 | + 8,4 % |
| Valtocado – La Alquería – La Atalaya | 3 879 | + 10,8 % |
| Sitio de Calahonda | 3 766 | + 7,9 % |
| Hipódromo – Cerrado del Águila | 3 652 | + 17,1 % |
| Mijas Pueblo | 3 570 | + 2,6 % |
| La Cala Golf – Lagar Martell | 3 550 | + 1,8 % |
| Riviera del Sol | 3 482 | + 16,1 % |
| Las Lagunas | 3 323 | + 8,0 % |
| Mijas Golf | 3 094 | + 6,1 % |
| Campo de Mijas | 2 943 | + 18,5 % |
Ce que dit ce tableau. Les trois plus fortes hausses de l’année sont les trois quartiers les moins chers ou les plus excentrés : Campo de Mijas (+ 18,5 %), Hipódromo – Cerrado del Águila (+ 17,1 %) et Riviera del Sol (+ 16,1 %). Pendant ce temps, le haut de gamme installé — Mijas Pueblo, La Cala Golf — ne bouge quasiment pas. Le marché rattrape par le bas. C’est un mouvement classique de fin de cycle haussier : quand le cœur devient trop cher, la demande se déplace vers la périphérie.
Le rendement : là où l’argent se trouve vraiment
Idealista ne publie de loyer moyen que pour trois quartiers de Mijas. C’est peu, mais c’est suffisant pour voir l’essentiel — et ce que l’on voit contredit l’intuition.
| Quartier | Achat €/m² | Loyer €/m²/mois | Sur un an | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Las Lagunas | 3 323 | 16,9 | + 11,5 % | 6,1 % |
| Sitio de Calahonda | 3 766 | 16,6 | − 3,5 % | 5,3 % |
| Calaburra – Chaparral | 4 490 | 18,3 | + 1,7 % | 4,9 % |
| Moyenne commune | 3 711 | 16,5 | + 4,0 % | 5,3 % |
Rendement brut = loyer annuel au m² ÷ prix d’achat au m². Il ne déduit ni les charges de communauté, ni l’IBI, ni l’assurance, ni la vacance, ni les commissions. Votre rendement net sera inférieur.
Las Lagunas ressort à 6,1 % brut — le meilleur rendement des sept communes que nous documentons sur la Costa del Sol. Et ce n’est pas un accident de calcul : c’est le seul quartier de Mijas dont le loyer monte plus vite que le prix d’achat (+ 11,5 % contre + 8,0 %). Autrement dit, la demande locative y est plus tendue que la demande d’achat.
La raison est simple et rarement dite : Las Lagunas n’est pas une station balnéaire, c’est une ville. On y loue à l’année, à des gens qui travaillent à Fuengirola et à Mijas Costa. Ce n’est pas glamour, il n’y a pas de vue mer, et c’est exactement pour cela que ça rapporte : pas de saison creuse, pas de ménage entre deux séjours, pas de commission de plateforme.
À l’inverse, Calaburra – Chaparral a le loyer le plus élevé de la commune (18,3 €) et le rendement le plus faible (4,9 %) : on y paie la qualité de l’emplacement à l’achat, et le locataire ne suit pas dans la même proportion. C’est la règle que nous retrouvons partout sur cette côte — le prestige se paie à l’achat, il ne se reloue pas au même rythme.
La location touristique à Mijas : la mairie ne bloque pas, le décret décide
C’est ici que Mijas se distingue nettement de Málaga capitale, et même de Benalmádena.
Nous n’avons identifié aucun moratoire municipal à Mijas dans les sources publiques consultées le 9 septembre 2026. Historiquement, la commune a même fait l’inverse des autres : dès 2016, elle a mis en place un documento administrativo urbanístico — un certificat d’habitabilité municipal qui remplace la licence de première occupation manquante — précisément pour permettre aux propriétaires d’inscrire leur bien au registre touristique andalou. En juin 2017, la mairie annonçait 1 355 logements régularisés par ce biais, soit près de 8 000 places touristiques.
Ce dispositif date de 2016-2017 : sa pratique actuelle est à confirmer auprès du service d’urbanisme avant toute opération qui en dépendrait.
Ce qui décide vraiment : le décret andalou 31/2024
Puisque la mairie ne ferme pas la porte, la question devient : votre appartement remplit-il les conditions ? Le décret 31/2024, entré en vigueur le 4 mars 2024, a durci les critères physiques. Ils sont vérifiables sur plan et sur le cadastre, avant même la visite.
| Critère | Exigence |
|---|---|
| Surface minimale | 25 m² d’usage principal selon le cadastre |
| Surface par place | 14 m² par place |
| Capacité maximale | 15 places pour un logement entier — 6 en location par chambre |
| Par chambre | 4 places maximum, 2 en lits superposés |
| Salles de bains | 2 au-delà de 5 places, 3 au-delà de 8 places |
| Ventilation | Directe sur l’extérieur ou sur patio ventilé, pour les chambres et les salons |
| Climatisation et chauffage | Obligatoires dans les salons et les chambres |
Le geste, avant l’offre : vérifier la surface d’usage principal au cadastre, compter les salles de bains par rapport à la capacité visée, et regarder si toutes les chambres ont une fenêtre sur l’extérieur. Un studio de 22 m² ne pourra pas être enregistré, quel que soit son emplacement. Un trois-chambres sans climatisation devra en être équipé.
Et une réserve importante pour l’avenir. Ce même décret 31/2024 donne aux communes le pouvoir de plafonner le nombre de logements touristiques par zone, dès lors qu’elles le justifient par une raison impérieuse d’intérêt général. Mijas ne l’a pas fait à ce jour. Rien ne garantit qu’elle ne le fera jamais — c’est exactement le levier qu’a utilisé Málaga capitale. Un projet d’investissement à Mijas devrait tenir debout même si la licence touristique venait à être gelée dans cinq ans.
Mijas comparée aux six autres communes
| Commune | Achat €/m² | Sur un an | Loyer | Rendement | Nouvelle licence |
|---|---|---|---|---|---|
| Mijas | 3 711 | + 8,9 % | 16,5 € | 5,3 % | Possible — le décret décide |
| Estepona | 4 961 | + 17,4 % | 20,9 € | 5,1 % | Possible — le décret décide |
| Málaga capitale | 3 938 | + 5,1 % | 16,5 € | 5,0 % | Gelée |
| Torremolinos | 4 229 | + 9,9 % | 17,5 € | 5,0 % | Encore possible |
| Benalmádena | 4 183 | + 6,1 % | 16,9 € | 4,8 % | Sauf veto de la copropriété |
| Marbella | 5 956 | + 4,0 % | 23,7 € | 4,8 % | À vérifier |
| Fuengirola | 4 451 | + 3,0 % | 17,4 € | 4,7 % | À vérifier |
Mijas est en tête, et c’est le seul endroit où les deux avantages se cumulent : le meilleur rendement, et une commune qui n’a pas fermé la porte à la location touristique. À Málaga capitale, le rendement est comparable mais la licence est gelée. À Marbella, l’emplacement est meilleur et le rendement plus faible.
Le revers, il faut le dire aussi : Mijas monte de + 8,9 % par an. Ce rendement de 5,3 % est calculé sur les prix d’aujourd’hui. Si vous achetez dans douze mois au même loyer, il sera mécaniquement plus bas. C’est un argument pour regarder maintenant, pas une garantie de performance.
Nos biens à Mijas
Nous suivons une vingtaine de biens sur cette commune, en vente comme en gestion locative. Quelques exemples :
- Appartement, Las Lagunas de Mijas — le quartier au meilleur rendement de la commune.
- Penthouse en duplex, La Cala de Mijas — le front de mer, pour un projet de résidence ou de saisonnier.
- Duplex à Riviera del Sol — dans l’un des quartiers qui montent le plus vite (+ 16,1 %).
Et si c’est la progression qui vous intéresse plutôt que le rendement, regardez Estepona : + 17,4 % sur un an, la plus forte hausse des sept — mais notre guide explique pourquoi ce chiffre ne veut pas dire ce qu’on croit.
Parler de votre projet à quelqu’un sur place
À Mijas, la question n’est pas « la mairie autorisera-t-elle ? » mais « ce logement-ci remplit-il les critères du décret ? ». Cela se vérifie sur le cadastre et sur plan, avant l’offre. VivaStay est une agence immobilière francophone sur la Costa del Sol : nous vendons des biens et nous en gérons la location, ce qui nous permet de vous dire ce qu’un appartement rapporte réellement, et pas ce qu’une brochure annonce.
Avant toute offre, lisez aussi les pièges à éviter pour acheter en Espagne — valeur cadastrale de référence, dettes de communauté, contrat d’arrhes.
Questions fréquentes
Peut-on encore obtenir une licence touristique à Mijas en 2026 ?
Aucun moratoire municipal n’a été identifié à Mijas dans les sources publiques consultées le 9 septembre 2026. La commune a historiquement facilité l’enregistrement des logements touristiques. Ce qui limite aujourd’hui, ce sont les critères physiques du décret andalou 31/2024 : 25 m² minimum, 14 m² par place, ventilation directe, climatisation et chauffage, et le nombre de salles de bains selon la capacité.
Quel est le quartier le plus rentable de Mijas ?
Las Lagunas, avec un rendement brut d’environ 6,1 % — le meilleur des sept communes que nous documentons. C’est le quartier le moins cher à l’achat (3 323 €/m²) et son loyer monte plus vite que son prix de vente. C’est un quartier de vie à l’année, pas une station balnéaire.
Mijas Pueblo est-il un bon investissement ?
C’est un excellent achat de résidence et un investissement de rendement médiocre. À 3 570 €/m², le village monte de 2,6 % par an seulement, contre 8,9 % pour la commune. On y achète pour le cadre, pas pour la rentabilité.
Quelle est la différence entre Mijas Pueblo, Las Lagunas et Mijas Costa ?
Trois lieux très différents dans une même commune. Mijas Pueblo est le village blanc en montagne, à 430 mètres. Las Lagunas est la ville dense collée à Fuengirola, habitée à l’année. Mijas Costa regroupe le littoral — La Cala de Mijas, Calahonda, Riviera del Sol, El Chaparral — orienté vacances et golf. Les prix vont de 2 943 à 4 593 €/m² selon le quartier.
Mijas peut-elle geler les licences touristiques comme Málaga ?
Oui. Le décret andalou 31/2024 permet expressément aux communes de plafonner le nombre de logements touristiques par zone si elles le justifient par une raison impérieuse d’intérêt général. Mijas ne l’a pas fait à ce jour. Un projet d’investissement devrait tenir debout même dans l’hypothèse où elle le ferait.
Faut-il une licence de première occupation pour louer en touristique à Mijas ?
Un document équivalent est exigé pour l’inscription au registre andalou. Mijas a mis en place dès 2016 un documento administrativo urbanístico qui remplace la licence de première occupation manquante ; en juin 2017, la mairie annonçait 1 355 logements régularisés par ce biais. La pratique actuelle de ce dispositif est à confirmer auprès du service d’urbanisme.
Sources
- Prix de vente par quartier et loyers — Idealista, rapports de prix du logement de Mijas, données d’août 2026, relevés le 9 septembre 2026.
- Rendements bruts — calculs VivaStay à partir des deux moyennes publiées ci-dessus.
- Critères applicables aux viviendas de uso turístico — décret andalou 31/2024 du 29 janvier 2024, en vigueur le 4 mars 2024, modifiant le décret 28/2016 ; synthèse consultée le 9 septembre 2026.
- Documento administrativo urbanístico de Mijas et bilan de 1 355 logements / près de 8 000 places — Ayuntamiento de Mijas, communication du 20 juin 2017.
- Absence de moratoire municipal à Mijas : constat d’absence dans les sources publiques consultées le 9 septembre 2026, et non confirmation par la mairie. À revérifier avant toute opération.
VivaStay Costa del Sol — Hannah De Oliveira, agent immobilier API 525, Málaga. Chiffres et règles à jour au 9 septembre 2026. Les prix Idealista évoluent tous les mois et la réglementation touristique andalouse a changé plusieurs fois depuis 2024 : vérifiez la date de cette page avant de vous y fier.
