Les dossiers déposés avant la modification sont-ils concernés ?

Non. Les demandes de licence et les instruments d'aménagement déposés avant la publication au BOP du 24 juillet 2026 échappent à la suspension. La date de dépôt est la pièce déterminante et doit être confirmée par écrit.

Cette règle s'applique-t-elle à toute la Costa del Sol ?

Non. Elle est propre à la commune de Málaga. Chaque commune applique sa propre réglementation. Torremolinos, par exemple, n'a instauré aucun moratoire municipal à ce jour.

Réglementation · Málaga · en vigueur depuis le 25 juillet 2026

Modification du PGOU de Málaga : ce qui change pour les propriétaires et les acheteurs

Q: Quelle différence entre la modification du PGOU de 2026 et le gel des licences de 2025 ?

Le gel d'août 2025 suspendait l'enregistrement de nouvelles viviendas de uso turístico. La modification de juillet 2026 inscrit l'incompatibilité entre hébergement touristique et sol résidentiel dans le plan d'urbanisme lui-même, et ajoute une seconde mesure sur la transformation des locaux commerciaux en logements.

Q: Peut-on encore transformer un local commercial en logement à Málaga ?

Oui, mais sous conditions plus strictes depuis le 25 juillet 2026 : interdit sur les rues de premier et deuxième ordre et sur les immeubles donnant sur une place ; la profondeur ne peut pas dépasser le double de la largeur de façade ; exigences renforcées d'éclairage et de ventilation ; le logement ne peut pas être contigu à des locaux de stockage du même immeuble. Une étude de faisabilité par un architecte est indispensable avant toute offre.

Le 25 juillet 2026, une modification du plan général d’urbanisme de Málaga est entrée en vigueur. Elle va plus loin que le gel des licences touristiques de 2025, et elle contient une seconde mesure dont presque personne ne parle en français : la transformation d’un local commercial en logement est désormais restreinte.

Nous rassemblons ici ce que dit le texte, avec ses références exactes, et ce que cela change concrètement selon votre projet. Nous sommes agence immobilière, pas cabinet d’urbanisme : chaque dossier doit être vérifié auprès de la mairie ou d’un architecte avant tout engagement.

L’essentiel

Sur un terrain classé résidentiel, l’hébergement touristique devient un usage incompatible, et non plus un usage alternatif autorisé.
Sont concernés les hôtels, hostales, pensions, auberges, appartements touristiques et viviendas de uso turístico.
La transformation de locaux commerciaux en logements est restreinte, avec des interdictions de rue et de nouvelles exigences techniques.
Durée : trois ans maximum, ou jusqu’à l’approbation définitive du PGOU.
Les dossiers déposés avant la publication au bulletin officiel échappent à la suspension.

Ce que dit exactement le texte

Modification de la norma pormenorizada nº 28 du PGOU de Málaga de 2011.
Accord du conseil municipal, publié au Bulletin officiel de la province (BOP) le 24 juillet 2026.
Entrée en vigueur : 25 juillet 2026.
Motif déclaré : protéger et favoriser l’usage résidentiel face à la croissance du secteur touristique.

Il ne s’agit pas d’un texte séparé du gel de 2025, mais de sa suite. En août 2025, la mairie avait suspendu l’enregistrement de toute nouvelle vivienda de uso turístico sur la commune. La modification de juillet 2026 inscrit cette logique dans le plan d’urbanisme lui-même — c’est-à-dire dans la règle qui détermine ce qu’on a le droit de faire d’un bâtiment.

Mesure 1 — l’hébergement touristique devient incompatible avec le résidentiel

Sur les terrains classés résidentiels, la modification suspend la délivrance de licences pour tout nouvel hôtel, hostal, pension, auberge, appartement touristique ou vivienda de uso turístico.

La nuance juridique compte : ces usages étaient jusqu’ici considérés comme alternatifs ou compatibles avec le résidentiel. Ils deviennent incompatibles. Ce n’est plus une question d’autorisation à obtenir, c’est une question de destination du sol.

La mesure couvre l’ensemble des classifications résidentielles de la ville : centre historique, zones de blocs fermés, zones d’ordonnance ouverte, cités-jardins, secteurs de maisons individuelles et mitoyennes, et colonies populaires traditionnelles. Autrement dit, la quasi-totalité du parc de logements.

Mesure 2 — la transformation des locaux commerciaux en logements

C’est la partie la moins commentée, et pourtant celle qui concerne le plus d’acheteurs francophones. Acheter un local commercial en rez-de-chaussée, moins cher au mètre carré, pour le transformer en appartement : c’est une stratégie courante. À Málaga, elle est désormais nettement encadrée.

Interdiction sur les rues de premier et deuxième ordre, ainsi que sur les immeubles donnant sur une place.
Exigences renforcées d’éclairage naturel et de ventilation.
Profondeur maximale limitée : elle ne peut pas dépasser le double de la largeur de façade.
Le logement créé ne peut pas être contigu à des locaux de stockage du même immeuble.
L’usage résidentiel des mezzanines fait l’objet d’une réglementation plus détaillée.

Ce qu’il faut en retenir avant d’acheter un local : la faisabilité de la transformation ne dépend plus seulement de l’accord de la copropriété et de la surface. Elle dépend maintenant de la catégorie de la rue, de la géométrie du local (profondeur contre largeur de façade) et de ses ouvertures.

Ces trois points se vérifient avant l’offre, pas après. Un local profond et étroit sur une rue principale, qui semblait une bonne affaire, peut ne plus être transformable du tout.

Ce qui échappe à la suspension

Les demandes de licence et les instruments d’aménagement déposés avant la date de publication au BOP ne sont pas concernés par la suspension. Si un dossier était en cours au 24 juillet 2026, il suit son propre régime.

Si vous êtes dans ce cas, la date de dépôt est la pièce déterminante du dossier : faites-la confirmer par écrit.

Ce que cela change selon votre projet

Acheter pour louer en saisonnier

Un logement acheté aujourd’hui à Málaga capitale ne peut pas être déclaré en location touristique. La modification du PGOU verrouille ce que le gel de 2025 avait suspendu.

Non — regarder les communes voisines

Acheter un bien déjà licencié

Les licences existantes continuent de fonctionner tant que le logement reste conforme. Dans une ville qui n’en délivre plus, cela devient un actif rare — et le prix le reflète. Vérifiez le code d’enregistrement avant toute offre.

Oui, avec vérification

Acheter un local pour le transformer

Toujours possible, mais sous conditions strictes : catégorie de la rue, profondeur contre largeur de façade, éclairage et ventilation, contiguïté. À faire étudier par un architecte avant l’offre.

Sous conditions — à vérifier

Acheter pour habiter ou louer à l’année

Rien ne change. C’est même l’objectif déclaré du texte : protéger le logement résidentiel. Le marché reste ouvert et actif.

Oui, sans restriction

Ce que cette page ne dit pas

Par honnêteté, et parce que nous préférons vous dire ce que nous ne savons pas :

Il s’agit d’une approbation initiale. Le texte définitif peut évoluer avant l’approbation finale du PGOU.
Les sources publiques ne détaillent pas le sort des bâtiments déjà en usage touristique autres que les VUT enregistrées. À vérifier au cas par cas.
La liste précise des rues de premier et deuxième ordre relève de la classification municipale : elle se consulte auprès de l’urbanisme de Málaga.
Nous ne sommes ni architectes ni avocats. Cette page informe ; elle ne remplace pas une étude de faisabilité.

Et ailleurs sur la Costa del Sol

Cette réglementation est propre à la commune de Málaga. Les communes voisines appliquent leurs propres règles, et toutes ne sont pas fermées : à Torremolinos, il n’existe à ce jour aucun moratoire municipal et une nouvelle licence touristique reste possible.

Pour le marché de Málaga dans son ensemble — prix par quartier, rentabilité, étapes de l’achat — voyez notre guide complet pour acheter à Málaga.

Un projet concerné par ces règles ?

Dites-nous ce que vous envisagez. Nous vérifions la faisabilité avant que vous ne vous engagiez — statut de licence, catégorie de rue, faisabilité d’un changement d’usage — et nous vous mettons en relation avec un architecte ou un avocat quand le dossier l’exige.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le PGOU exactement ?

Le Plan General de Ordenación Urbanística est le plan d’urbanisme de la commune. Il détermine ce que l’on a le droit de construire et quel usage on peut faire de chaque terrain et de chaque bâtiment. La modification du 25 juillet 2026 porte sur la norma pormenorizada nº 28 du PGOU de Málaga de 2011.

Quelle différence avec le gel des licences d’août 2025 ?

Le gel de 2025 suspendait l’enregistrement de nouvelles viviendas de uso turístico. La modification de 2026 va plus loin : elle inscrit l’incompatibilité entre hébergement touristique et sol résidentiel dans le plan d’urbanisme lui-même, et elle ajoute une seconde mesure sur la transformation des locaux commerciaux en logements.

Puis-je encore transformer un local commercial en logement à Málaga ?

Oui, mais sous conditions nettement plus strictes depuis le 25 juillet 2026 : c’est interdit sur les rues de premier et deuxième ordre et sur les immeubles donnant sur une place ; la profondeur du local ne peut pas dépasser le double de la largeur de façade ; les exigences d’éclairage et de ventilation sont renforcées ; et le logement ne peut pas être contigu à des locaux de stockage du même immeuble. Une étude de faisabilité par un architecte est indispensable avant toute offre.

Mon dossier est-il concerné si je l’ai déposé avant ?

Les demandes de licence et les instruments d’aménagement déposés avant la publication au BOP, le 24 juillet 2026, échappent à la suspension. La date de dépôt est donc la pièce déterminante : faites-la confirmer par écrit.

Combien de temps cette suspension va-t-elle durer ?

Trois ans maximum, ou jusqu’à l’approbation définitive de la modification du PGOU — la première de ces deux échéances. Le texte actuel est une approbation initiale et peut encore évoluer.

Cela s’applique-t-il à toute la Costa del Sol ?

Non. Cette réglementation est propre à la commune de Málaga. Chaque commune a la sienne. Torremolinos, par exemple, n’a instauré aucun moratoire municipal à ce jour.

Parler de votre projet à quelqu’un sur place

Si vous avez un projet d’achat à Málaga ou dans une commune voisine, cette modification du PGOU peut le changer complètement. VivaStay est une agence immobilière francophone sur la Costa del Sol : nous suivons ces textes commune par commune, et nous vous disons franchement quand un projet n’est plus réalisable.

Sources

Modification de la norma pormenorizada nº 28 du PGOU de Málaga (2011), accord du conseil municipal publié au BOP du 24 juillet 2026, en vigueur le 25 juillet 2026 ; suspension de trois ans maximum ou jusqu’à approbation définitive ; dossiers déposés avant la publication exemptés. Relayé notamment par le Collège territorial des administrateurs de biens de Málaga et Melilla.
Détail des usages suspendus sur sol résidentiel (hôtels, hostales, pensions, auberges, appartements touristiques, viviendas de uso turístico) et des classifications résidentielles concernées — presse locale, 24 juillet 2026.
Conditions du changement d’usage des locaux commerciaux : interdiction sur les rues de premier et deuxième ordre et les immeubles sur place, profondeur limitée au double de la largeur de façade, exigences d’éclairage et de ventilation, non-contiguïté avec les locaux de stockage, réglementation des mezzanines — même source.
Gel des nouvelles VUT sur l’ensemble du territoire communal : accord publié au BOP du 22 août 2025, en vigueur le 23 août 2025, sur la base de l’article 6 du décret-loi andalou 1/2025.

Page publiée le 9 septembre 2026 et vérifiée à cette date. La réglementation d’urbanisme évolue : le texte décrit ici est une approbation initiale et peut être modifié avant son approbation définitive. Nous réactualisons cette page, mais vérifiez toujours la situation exacte d’un bien auprès du service d’urbanisme de Málaga avant de vous engager. Ces informations sont données à titre informatif et ne constituent ni un conseil juridique ni une étude de faisabilité.