Los errores que hay que evitar al comprar vivienda en España siendo extranjero
Comprar en España no es más arriesgado que en otro sitio. Simplemente funciona de forma distinta a lo que muchos compradores extranjeros conocen en una decena de puntos concretos , y son esos puntos, no el vocabulario ni el idioma, los que cuestan dinero. Estos son los ocho que más se repiten en nuestros expedientes, cada uno con el gesto concreto que lo evita. Cada norma citada aquí tiene su fuente al pie de la página.
Un principio antes de empezar. Todas estas trampas se cierran en el mismo momento: entre la primera oferta y la firma del contrato de arras. Después, casi siempre es demasiado tarde. Por eso la verificación se hace antes de comprometer el primer euro, y no en el momento del notario.
1. Pagará el impuesto sobre un valor que no ha negociado
Es la trampa más contraintuitiva para un comprador extranjero, y la más cara cuando se cierra.
Desde la entrada en vigor del valor de referencia catastral, la base imponible del ITP no es el precio que usted paga: es el mayor de los dos entre el precio pactado y ese valor de referencia calculado por la Dirección General del Catastro.
En concreto: negocia muy bien un piso a 180.000 € cuando su valor de referencia es de 220.000 €. Pagará el ITP sobre 220.000 €. En Andalucía, al 7 %, son 2.800 € de impuesto que su negociación no ha rebajado.
El gesto: consultar el valor de referencia del inmueble antes de hacer la oferta, e incluir la diferencia en su cálculo. Se puede impugnar, mediante rectificación de la autoliquidación con una tasación, pero es un procedimiento, no un trámite. Mejor conocerlo de antemano.
2. Las deudas del anterior propietario le siguen
Muchos compradores dan por hecho que las cuotas de comunidad impagadas son un problema del anterior propietario. En España, no.
El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal vincula la deuda al inmueble: el nuevo comprador responde de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. La responsabilidad es real, no personal: usted no es el deudor, pero el piso que acaba de comprar sí responde de la deuda.
La ley le protege en parte: el vendedor debe aportar, en el momento de la escritura, un certificado de la comunidad que acredite que está al corriente. Sin ese certificado, el notario no puede autorizar la escritura.
El gesto: exigir el certificado, por supuesto, pero también pedir las actas de las últimas juntas. Una derrama aprobada pero todavía no girada no aparece en ningún certificado, y le tocará a usted.
3. Si el vendedor es no residente, es usted quien debe retener el 3 %
En la Costa del Sol, una parte importante de los vendedores son también extranjeros no residentes. Y en ese caso, la ley española convierte al comprador en recaudador de impuestos.
Debe retener el 3 % del precio de venta, no entregárselo al vendedor e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, en el mes siguiente a la transmisión.
Si no lo hace: sanciones, recargos, intereses de demora y, sobre todo, el inmueble que acaba de comprar puede quedar afecto a la deuda fiscal del vendedor. Ha pagado el precio completo y hereda el impuesto de otra persona.
El gesto: determinar la residencia fiscal del vendedor antes de la firma, no el mismo día. Es una pregunta sencilla que casi nunca se plantea de forma espontánea.
4. El contrato de arras no es una simple reserva
Muchos compradores extranjeros firman un contrato de arras pensando que siempre podrán echarse atrás perdiendo la señal. Es falso en el caso más habitual, y ahí es donde se complica.
El derecho español conoce tres tipos de arras:
- Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil): las únicas que permiten desistir. El comprador que desiste pierde las arras; el vendedor que desiste las devuelve duplicadas.
- Arras confirmatorias : confirman un contrato ya perfeccionado. Sin derecho de desistimiento. La parte perjudicada puede exigir el cumplimiento forzoso de la venta, o su resolución con indemnización de daños y perjuicios.
- Arras penales (artículo 1152): fijan de antemano la indemnización por incumplimiento.
Y este es el punto que atrapa. Si el contrato no precisa el tipo de arras, la jurisprudencia las considera confirmatorias. La facultad de desistir debe pactarse «de forma clara y expresa». Dicho de otro modo: un contrato de arras que no dice nada no le permite marcharse dejando la señal : le obliga a comprar.
El gesto: comprobar que el contrato dice expresamente arras penitenciales y cita el artículo 1454, si es eso lo que quiere. Un contrato que solo dice «arras» no le protege.
5. La casa de campo que nunca tuvo licencia
Este es muy andaluz, y afecta sobre todo a villas y fincas del interior.
Una parte de las construcciones en suelo no urbanizable se levantó sin licencia de obras ni licencia de primera ocupación. La regularización pasa por una declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO / DAFO), que reconoce que la construcción existe y se mantiene desde hace tiempo.
Lo que hace el DAFO, y sobre todo lo que no hace:
- No legaliza la construcción: constata una situación.
- No autoriza ni ampliaciones ni modificaciones de lo construido. Podrá hacer obras de reforma no estructurales, no añadir un dormitorio ni cerrar una terraza.
- Algunos bancos lo aceptan como sustituto de la licencia de primera ocupación para una hipoteca; otros no.
Y sin DAFO: exposición a multas, a procedimientos de restauración de la legalidad, y grandes dificultades el día que quiera vender o hipotecar.
El gesto: pedir la licencia de primera ocupación o el DAFO antes de la oferta. Y desconfiar de la frase «todas las casas de la zona están así»: a menudo es verdad, y sigue siendo su problema.
6. Pagará un impuesto aunque no alquile nunca
Es la sorpresa del segundo año, y les llega a casi todos los compradores extranjeros.
Un no residente propietario de una vivienda en España que solo usa para sí mismo tributa por una imputación de rentas inmobiliarias : una renta ficticia, calculada sobre el valor catastral, que Hacienda considera que el inmueble le genera por el simple hecho de tenerlo.
| Elemento | Regla |
|---|---|
| Base | 1,1 % del valor catastral si ha sido revisado en los últimos diez años; si no, 2 % |
| Tipo | 19 % para residentes en la UE, Islandia o Noruega; 24 % para el resto |
| Declaración | Modelo 210, que puede presentarse durante todo el año natural siguiente |
El gesto: incluirlo en el presupuesto anual desde la compra, igual que el IBI y la comunidad. Nunca es una cantidad enorme, pero descubrir una obligación fiscal española dos años después sí lo es.
7. En sus alquileres: 19 % o 24 %, según dónde resida
Muchos artículos dan una única cifra para las rentas del alquiler en España, y a menudo la equivocada. El tipo depende de su país de residencia fiscal, no de su nacionalidad.
Un residente fiscal en un país de la Unión Europea se acoge al régimen europeo; un residente en el Reino Unido, en Estados Unidos o en Latinoamérica, al general. La Agencia Tributaria es explícita: 19 % para los residentes en la UE, Islandia y Noruega; 24 % para el resto.
La segunda diferencia es al menos igual de importante: un residente en la UE puede deducir sus gastos : comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, intereses del préstamo, siempre que estén directamente relacionados con los ingresos obtenidos en España. Un no residente de fuera de la UE tributa sobre el ingreso bruto.
La declaración de los alquileres es trimestral : los veinte primeros días de abril, julio, octubre y enero.
El gesto: compruebe qué régimen le corresponde antes de calcular la rentabilidad. Entre un 24 % sobre el bruto y un 19 % sobre el neto de gastos, la diferencia en su rentabilidad real es considerable.
8. El derecho a alquilar como vivienda turística no se compra con el inmueble
Es la trampa del momento en la Costa del Sol, y la más cara de todas, porque destruye el proyecto entero en lugar de recortar el margen.
La norma cambia de un municipio a otro , y a veces de un edificio a otro en la misma calle:
| Municipio | Nueva licencia | Quién decide |
|---|---|---|
| Málaga capital | Congelada | El ayuntamiento |
| Torremolinos | Todavía posible | La Junta (RTA) |
| Benalmádena | Posible… salvo veto | La comunidad de propietarios |
| Mijas | Posible | El decreto andaluz |
| Estepona | Posible | El decreto andaluz |
El caso que debería servirnos de lección a todos. En Benalmádena, una sociedad compró un piso en octubre de 2024 con su inscripción turística administrativa en regla. El Registro de la Propiedad denegó el uso turístico: los estatutos de la comunidad lo prohibían desde 2020, y esa prohibición estaba inscrita en el registro. La denegación fue confirmada (BOE nº 37 de 11 de febrero de 2026). La autorización administrativa no prevalece sobre una prohibición inscrita en el Registro de la Propiedad.
El gesto: leer los estatutos de la comunidad antes de la oferta, y comprobar la norma del municipio a fecha de hoy, no en un artículo de blog del año pasado. Publicamos una guía detallada por municipio, actualizada y fechada.
Lo que esta página no sustituye
Estos ocho puntos son los más frecuentes, no los únicos. Y sobre todo: cada uno se verifica inmueble por inmueble. Una nota simple, unos estatutos de comunidad, un certificado de la comunidad y un valor de referencia son cuatro documentos que hay que obtener y leer: es una hora de trabajo por inmueble, y es lo que separa una compra tranquila de un expediente que sale mal.
No soy abogada ni asesora fiscal: trabajo con profesionales que se dedican a ello, y le digo cuándo una cuestión les corresponde. Lo que hago es detectar el problema a tiempo, cuando todavía tiene solución.
VivaStay es una agencia inmobiliaria en la Costa del Sol. Si tiene un inmueble en mente, la primera llamada no cuesta nada: +34 951 550 733, o a través del formulario de contacto.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?
Sí. La nacionalidad no impide comprar: ciudadanos de la UE y de fuera de la UE compran en las mismas condiciones que un español, salvo casos excepcionales en zonas de interés para la defensa. Necesita un NIE (número de identidad de extranjero) y una cuenta bancaria española para la operación.
¿Cuál es la trampa más frecuente en la Costa del Sol?
La retención del 3 % cuando el vendedor es no residente, porque aquí una gran parte de los vendedores lo son, y porque la obligación recae en el comprador, que casi siempre la desconoce. La más cara, en cambio, es el derecho a alquilar como vivienda turística: no reduce el margen, anula el proyecto.
¿Hace falta un abogado para comprar en España?
No es obligatorio, y es muy recomendable para una primera compra. Cuente con alrededor del 1 al 1,5 % del precio. El notario español da fe de la escritura pero no actúa como su asesor: no revisará por usted los estatutos de la comunidad ni la situación urbanística del inmueble.
¿Puedo echarme atrás después de firmar un contrato de arras?
Solo si el contrato prevé expresamente arras penitenciales en el sentido del artículo 1454 del Código Civil. A falta de mención clara, la jurisprudencia las considera confirmatorias : el vendedor puede entonces exigir el cumplimiento de la venta. Es una de las diferencias más peligrosas con lo que muchos compradores extranjeros esperan.
¿Cuánto cuesta una compra en España, además del precio?
En Andalucía, para una vivienda de segunda mano: ITP al 7 % (sobre el precio o el valor de referencia catastral, el mayor). Para obra nueva: IVA al 10 % más AJD al 1,2 %. Se añaden notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad y gestoría. Existen tipos reducidos de ITP para ciertos perfiles, con condiciones sobre el valor del inmueble.
¿Pagaré impuestos en España si no alquilo nada?
Sí. Un no residente propietario de una vivienda no alquilada declara una imputación de rentas inmobiliarias: 1,1 % del valor catastral si ha sido revisado en los últimos diez años, 2 % si no, a un tipo del 19 % para residentes en la UE, Islandia o Noruega y del 24 % para el resto, mediante el modelo 210.
Fuentes
- Valor de referencia catastral como base del ITP (el mayor entre el precio y el valor de referencia): Santalucía, consultado el 9 de septiembre de 2026.
- Deudas de comunidad: artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, anualidad en curso y tres años naturales anteriores, responsabilidad real vinculada al inmueble, certificado obligatorio en la escritura: Mundojurídico, consultado el 9 de septiembre de 2026.
- Retención del 3 % y modelo 211 cuando el vendedor es no residente, plazo de un mes, riesgo de afección del inmueble a la deuda fiscal: Euroval, consultado el 9 de septiembre de 2026.
- Tipos de arras y presunción de arras confirmatorias a falta de pacto expreso; artículos 1454 y 1152 del Código Civil: Docón Abogados, consultado el 9 de septiembre de 2026.
- Declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO / DAFO) en Andalucía, alcance y límites: Fortuny, consultado el 9 de septiembre de 2026.
- Imputación de rentas inmobiliarias (1,1 % / 2 % del valor catastral) y plazo del modelo 210: Costaluz Lawyers, consultado el 9 de septiembre de 2026.
- Tipos del IRNR: 19 % para residentes en la UE, Islandia y Noruega, 24 % para el resto; deducibilidad de gastos para residentes en la UE; declaración trimestral de los alquileres: Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es), consultado el 9 de septiembre de 2026.
- Fiscalidad de la compra en Andalucía (ITP 7 %, AJD 1,2 %): Guía Fiscal y Rankia, consultados el 9 de septiembre de 2026.
- Denegación de inscripción del uso turístico en Benalmádena: resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de octubre de 2025, publicada en el BOE nº 37 de 11 de febrero de 2026 (BOE-A-2026-3182).
VivaStay Costa del Sol. Hannah De Oliveira, agente inmobiliario API 525, Málaga. Información actualizada a 9 de septiembre de 2026, sujeta a cambios. Esta página es una guía informativa y no sustituye el consejo de un abogado o de un asesor fiscal sobre su situación.
