Comprar en Torremolinos: precios, barrios y licencia turística

Torremolinos es hoy el municipio en el que se fijan los compradores a los que Málaga acaba de cerrar la puerta. La razón cabe en una frase: aquí todavía se puede obtener una nueva licencia de alquiler turístico. A doce kilómetros, en la capital, ya no.

Esta página reúne los precios reales barrio por barrio, la normativa que se aplica de verdad en Torremolinos en 2026 y lo que rinde allí el alquiler vacacional, con las cifras, sus fechas y sus fuentes. También las que no nos dan la razón.

La licencia turística: aquí sigue abierta

Torremolinos no ha aprobado ninguna moratoria municipal. A día de hoy no hay suspensión de nuevas inscripciones, ni zonas saturadas, ni cupos. Una vivienda de uso turístico todavía puede declararse aquí, algo que ya no ocurre en Málaga capital desde el 23 de agosto de 2025.

Torremolinos es por tanto más cara a la compra que la capital, y sube el doble de rápido. No es casualidad: el mercado ya ha incorporado parte de lo que vale el derecho a alquilar por temporadas. Nuestra guía completa sobre la capital está aquí: comprar en Málaga. El detalle normativo de la capital se explica en nuestro análisis de la modificación del PGOU de Málaga.

El municipio vecino, Benalmádena, funciona de otra manera: el Ayuntamiento no bloquea las licencias, pero la comunidad de propietarios puede prohibirlas, y una resolución publicada en el BOE en febrero de 2026 acaba de confirmarlo. Explicamos este mecanismo en nuestra guía comprar en Benalmádena.

«Abierta» no quiere decir «sin reglas»

La normativa andaluza se aplica íntegramente y se ha endurecido. Lo que hay que comprobar antes de comprar:

• La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) : una declaración responsable da un código de inscripción que debe figurar en todos sus anuncios.
• El acuerdo de la comunidad de propietarios : desde el 3 de abril de 2025, una comunidad puede prohibir o limitar la actividad turística por mayoría de tres quintos. Es lo primero que hay que comprobar en un edificio: lea las actas de las juntas, no solo los estatutos.
• Los requisitos técnicos del Decreto 31/2024 : aire acondicionado fijo (los aparatos portátiles ya no se aceptan en nuevas inscripciones), oscurecimiento de ventanas, ventilación directa y superficie mínima por plaza.
• El registro de viajeros ante las autoridades, obligatorio desde el Real Decreto 933/2021.

Los barrios de Torremolinos y lo que cuestan

Ocho barrios, y diferencias que llegan al doble. Precios de venta publicados en agosto de 2026.

Hay dos cifras que merecen atención. El Bajondillo ha subido un 25,1 % en un año y Playamar un 18,6 % : son los dos barrios de primera línea, y la subida la impulsa la demanda turística. En cambio, La Leala y El Pinar bajan ligeramente : son las zonas más alejadas de la playa.

Cómo leemos estos barrios

• La Carihuela : el antiguo barrio de pescadores, sus chiringuitos y su paseo. Es el barrio que mejor se alquila, porque tiene alma. Nuestra primera opción si el proyecto es de alquiler.
• Playamar y El Bajondillo : a pie de playa, con edificios a menudo antiguos pero bien situados. Fuertes subidas recientes: se compra caro, y hay que mirar el estado real del edificio y las cuotas de comunidad antes de decidir.
• Montemar : más tranquilo, más residencial, en altura y con vistas. Buen equilibrio entre uso propio y alquiler, a precios todavía razonables frente a la primera línea.
• Centro : la vida todo el año, los comercios, la estación. La mejor relación entre precio y demanda de alquiler de larga temporada.
• El Pinillo, La Leala, El Pinar : la puerta de entrada al mercado. Mejor para vivienda habitual o larga temporada que para alquiler vacacional.

Ahora mismo tenemos en Torremolinos la Villa El Pinar, con piscina privada y vistas al mar.

El alquiler vacacional y lo que rinde de verdad

Es el centro del asunto en Torremolinos, y es nuestro oficio desde 2017. Empecemos por la referencia más prudente: el alquiler de larga temporada.

A 17,5 €/m²/mes para un precio de compra de 4 229 €/m², la rentabilidad bruta sale en torno al 5,0 % , un cálculo que hacemos aquí a partir de las dos medias publicadas, no una cifra publicada tal cual. Es del mismo orden que en Málaga capital y sigue por debajo de la media española del 6,5 %.

En nuestra propia cartera de la Costa del Sol, el alquiler vacacional se sitúa más bien entre el 6 y el 10 % bruto, frente al 4 a 7 % en larga temporada. Son datos observados, no una promesa: la diferencia depende por completo de la ubicación exacta, de la calidad de la vivienda y de la gestión.

Lo que juega a favor de Torremolinos para el alquiler vacacional: el aeropuerto de Málaga a diez minutos, el tren de Cercanías que une el aeropuerto con la capital, una temporada realmente larga y una clientela que repite. En contra: mucha competencia, y por tanto la necesidad de una vivienda que de verdad destaque.

Lo que cuesta realmente la compra

Como en toda Andalucía, calcule alrededor de un 9 a 10 % de gastos adicionales en segunda mano (ITP al 7 %, notaría, registro, abogado) y alrededor de un 13 % en obra nueva (IVA 10 % + AJD 1,2 %). En un piso de 250 000 € en La Carihuela, son entre 22 500 y 32 500 € por encima del precio anunciado.

El detalle línea por línea está en nuestra guía de inversión inmobiliaria en España. Los siete pasos de la compra (NIE, cuenta bancaria, arras, comprobaciones, notaría) y los errores más frecuentes se explican en nuestra guía para comprar en Málaga : el procedimiento es el mismo en toda Andalucía.

La fiscalidad del no residente

Si es residente fiscal en España, los rendimientos tributan en su IRPF. Si es no residente con residencia fiscal en la Unión Europea, tributan al 19 % sobre el rendimiento neto, con gastos deducibles. Fuera de la UE (Reino Unido, Suiza, Marruecos, América Latina) es el 24 % sobre el ingreso bruto, sin ninguna deducción. En una vivienda que funciona por temporadas, la diferencia se cuenta en miles de euros al año.

Para los no residentes se suman la imputación de rentas de los periodos sin alquilar, la declaración anual modelo 210 y la retención del 3 % en la reventa. No somos abogados ni asesores fiscales: le orientamos y le ponemos en contacto con los profesionales adecuados.

Lo que hacemos en Torremolinos

VivaStay es una agencia inmobiliaria con sede en Málaga (agente inmobiliario API 525). Torremolinos es uno de los municipios donde más viviendas gestionamos: conocemos los edificios, los administradores y las comunidades que aceptan o rechazan el uso turístico.

• Comprobación de la viabilidad turística antes de la oferta : actas de las juntas, estatutos de la comunidad y conformidad técnica con el Decreto 31/2024. Es lo que evita comprar una vivienda que nunca podrá darse de alta.
• Búsqueda y visitas : visitamos por usted, en vídeo, y también le decimos lo que no está bien.
• Trámites de inscripción VUT : declaración responsable, código RTA y adecuación de la vivienda.
• Gestión completa del alquiler : anuncios, huéspedes, limpieza, imprevistos y cuentas del propietario. Es nuestro servicio de conserjería.
• Obras y home staging : una vivienda bien preparada se alquila más cara y más a menudo.

Nuestras viviendas en Torremolinos

Comercializo viviendas en Torremolinos, en Playamar, El Pinillo, Montemar y el centro, tanto en venta como en alquiler.

En venta

• Dúplex ático en El Pinillo : 4 dormitorios, 379 m² de parcela, solárium de 103 m², 620.000 €.
• Piso en Playamar : 3 dormitorios, 550.000 €.
• Piso en El Pinillo : 4 dormitorios, 460.000 €.
• Complejo residencial Pacaraima en Montemar : 2 dormitorios, 300.000 €, presentado como inversión.
• Piso en la avenida Palma de Mallorca : 250.000 €.

En alquiler vacacional

• Villa El Pinar, piscina privada y vistas al mar : 3 dormitorios, 170 m².
• Casa Elefante, villa con piscina : 3 dormitorios, calle José María Martín Carpena.
• Casa adosada, calle Perú : 4 dormitorios.
• Piso de estilo andaluz, a pocos minutos de la playa.

En alquiler de media temporada

• Piso amueblado en el complejo La Nogalera, centro de Torremolinos : 78,80 m², 2 dormitorios, dos piscinas comunitarias, 1.450 € al mes en temporada de invierno.

Hablemos de su proyecto en Torremolinos

Díganos su país de residencia fiscal y lo que busca. Le respondemos personalmente, en español, francés o inglés, también cuando la respuesta honesta es «esta vivienda, no».

Preguntas frecuentes

Y sea cual sea el municipio, hay una serie de comprobaciones obligadas antes de la oferta: valor de referencia catastral, deudas con la comunidad, tipo de arras. Explicamos los errores que hay que evitar al comprar en España.

Y si la rentabilidad es su criterio principal, mire también el municipio de al lado: Mijas es más barato a la compra y tiene la mejor rentabilidad bruta de los siete municipios que documentamos.

Hable de su proyecto con alguien sobre el terreno

Torremolinos sigue abierta a la licencia turística, pero cada edificio tiene sus propios estatutos. Antes de hacer una oferta, hay que leerlos. VivaStay es una agencia inmobiliaria en la Costa del Sol : compruebo la nota simple, los estatutos de la comunidad y la norma VUT del municipio antes de que usted comprometa un solo euro.

Fuentes y fechas

1. Idealista, informe de precios de venta, Torremolinos, agosto de 2026 : 4 229 €/m², +9,9 % en un año, y tabla por barrio.
2. Idealista, informe de precios de alquiler, Torremolinos, agosto de 2026 : 17,5 €/m²/mes, −0,4 % en un año.
3. Idealista, precios de venta y alquiler, Málaga capital, agosto de 2026, para la comparación: 3 938 €/m² y 16,5 €/m²/mes.
4. Rentabilidad de larga temporada en torno al 5,0 %: cálculo de VivaStay a partir de las dos medias de Idealista de agosto de 2026, no una cifra publicada.
5. Ausencia de moratoria municipal en Torremolinos: relación de moratorias vigentes en España en 2026; Torremolinos no figura entre los municipios que han aprobado una suspensión, a diferencia de Málaga.
6. Málaga, suspensión de nuevas VUT en todo el término municipal: acuerdo publicado en el BOP del 22 de agosto de 2025, en vigor el 23 de agosto de 2025, con base en el artículo 6 del Decreto-ley andaluz 1/2025.
7. Normativa andaluza: Decreto 31/2024 (requisitos técnicos de las viviendas de uso turístico) y Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía; inscripción en el RTA mediante declaración responsable.
8. Acuerdo de la comunidad por mayoría de tres quintos para prohibir o limitar la actividad turística, aplicable desde el 3 de abril de 2025.
9. Registro de viajeros: Real Decreto 933/2021.
10. Fiscalidad del no residente: IRNR 19 % (UE/EEE, sobre el neto) y 24 % (fuera de la UE, sobre el bruto); ITP Andalucía 7 % ; obra nueva: IVA 10 % + AJD 1,2 %.

Página actualizada el 9 de septiembre de 2026. Los precios de mercado cambian y la normativa de las viviendas turísticas puede cambiar rápido, como mostró Málaga en agosto de 2025. Compruebe siempre la situación exacta de una vivienda y de su comunidad antes de comprometerse. Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal personalizado.