Comprar en Málaga: precios, barrios y licencia turística

Málaga ya no es la ciudad de paso hacia la Costa del Sol: se ha convertido en la ciudad donde la gente se instala. En tres años, el precio del metro cuadrado no ha dejado de subir, el centro histórico se ha transformado y el Ayuntamiento ha cerrado la puerta a las nuevas viviendas turísticas. Comprar aquí en 2026 exige entender dos cosas antes que nada: cuánto cuesta realmente cada barrio y qué podrá hacer con la vivienda una vez comprada.

Esta página reúne las cifras públicas actualizadas, la norma que hoy bloquea el alquiler turístico en todo el término municipal y lo que eso cambia para un comprador, resida en España o fuera. Todo está fechado y con su fuente al final de la página. Lo que no se puede verificar, no lo encontrará aquí.

Lo que lo cambia todo: la licencia turística está congelada

Es la primera pregunta que hay que hacerse, antes incluso de mirar anuncios. Desde el 23 de agosto de 2025, el Ayuntamiento de Málaga ha suspendido la inscripción de nuevas viviendas de uso turístico (VUT) en todo el término municipal. La medida se basa en el artículo 6 del Decreto-ley andaluz 1/2025 y se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia el 22 de agosto de 2025.

Antes incluso de esta congelación general, 43 barrios ya estaban cerrados a nuevas licencias: aquellos en los que las viviendas turísticas superan el 8 % del parque residencial. Entre ellos están el Centro Histórico, el Ensanche Centro, La Victoria, La Malagueta y El Palo, es decir, justo los barrios que busca la mayoría de los inversores.

Esta lógica quedó inscrita en el propio plan urbanístico el 25 de julio de 2026, junto con una segunda medida sobre la conversión de locales comerciales en viviendas. La explicamos en nuestro análisis de la modificación del PGOU de Málaga.

Lo que esto significa para usted, en los dos sentidos

Si busca crear un alquiler turístico en Málaga capital: no es el momento ni la ciudad. Preferimos decírselo desde el principio antes que dejarle comprar y que luego se encuentre con el muro. Los municipios vecinos, Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas , tienen cada uno sus propias normas, y no todos están cerrados. Es una conversación que hay que tener municipio por municipio.

Si una vivienda ya está inscrita como VUT, se convierte en una rareza. Las licencias existentes siguen funcionando mientras la vivienda cumpla los requisitos (habitabilidad, seguridad, obligaciones fiscales). En una ciudad que ya no las concede, una vivienda con licencia vale más, y eso ya se nota en los precios de venta. Si visita una, haga comprobar el código de inscripción antes de cualquier oferta: ahí está buena parte de su valor.

Un último punto técnico, que a menudo se olvida: incluso antes de la congelación, ya no se concedían licencias a viviendas sin acceso independiente desde la calle y sin servicios propios. Este requisito seguirá siendo la base de cualquier expediente futuro.

Los barrios de Málaga y lo que cuestan

Málaga no es un mercado único. De un distrito a otro, el precio puede duplicarse. Estos son los precios de venta publicados por distrito, recogidos en agosto de 2026.

A escala de barrio, las diferencias son aún mayores. Datos de abril de 2026: Malagueta – Monte Sancha a 7 129 €/m² y Paseo Marítimo Oeste – Pacífico a 7 103 €/m² forman la parte alta del mercado; Centro Histórico a 5 961 € y Ensanche Centro – Soho a 5 508 € les siguen; Pedregalejo – Morlaco a 5 084 € (+25,9 % en un año) es el barrio que más rápido sube. En el otro extremo, Ciudad Jardín (2 518 €), Churriana (2 564 €) y Cortijo de Maza (2 624 €) siguen siendo las zonas más asequibles de la ciudad.

Lo más llamativo de 2026: Málaga ya no tiene ningún barrio realmente barato en la primera corona. Huelin, Pedregalejo y La Trinidad, considerados durante años las buenas oportunidades, han superado todos los 4 000 €/m².

Cómo leemos estos barrios

• Centro Histórico y Soho : la mejor reventa, la mayor demanda de alquiler y los barrios con más restricciones de licencia. Aquí se compra por el valor del inmueble, no por la rentabilidad.
• Este (El Limonar, Pedregalejo, El Palo) : el más agradable para vivir, buscado por familias y residentes todo el año. Precios altos, pero un mercado que no baja.
• Carretera de Cádiz (Huelin, La Princesa) : la playa sin el precio del centro, vida de barrio y +7,9 % en un año. Nuestra zona preferida para una primera compra destinada al alquiler de larga temporada.
• Teatinos : edificios recientes, ascensores, garajes y la universidad al lado. Demanda de alquiler estable todo el año, gracias a estudiantes y personal sanitario. La mejor relación entre tranquilidad de gestión y rentabilidad.
• Churriana, Puerto de la Torre, Ciudad Jardín : la puerta de entrada al mercado. Mejor para quien conoce la ciudad: la ubicación exacta cuenta muchísimo.

Ahora mismo tenemos una vivienda en la propia ciudad de Málaga: un piso reformado y amueblado de 3 dormitorios en Sky Garden, Teatinos.

Lo que cuesta realmente la compra

El precio anunciado nunca es el precio pagado. En Andalucía, calcule alrededor de un 9 a 10 % de gastos adicionales en segunda mano (ITP al 7 %, notaría, registro, abogado) y alrededor de un 13 % en obra nueva (IVA 10 % + AJD 1,2 %). En una vivienda de 300 000 €, eso supone entre 27 000 € y 39 000 € por encima del precio.

El detalle línea por línea, con las dos tablas de segunda mano y obra nueva, está en nuestra guía de inversión inmobiliaria en España.

Los siete pasos de la compra, en orden

Comprar en España cuando se vive en otro país no es complicado, pero el orden importa. Este es el proceso real que siguen nuestros clientes.

1. El NIE : el número de identidad de extranjero. Sin él no hay firma ante notario, ni cuenta bancaria, ni pago de impuestos. Se solicita en el consulado de España de su país o en España con cita previa. Es el trámite que hay que iniciar primero, porque es el que más tarda. Si tiene nacionalidad española, su DNI cumple esta función.
2. La cuenta bancaria española : imprescindible para pagar la vivienda, la comunidad, el agua, la luz y los impuestos locales. Se abre con el NIE y un justificante de ingresos.
3. La oferta y el contrato de arras : una vez aceptada la oferta, se firma un contrato de arras con una señal, normalmente el 10 % del precio. Atención: según la modalidad, el comprador pierde la señal si desiste y el vendedor debe devolverla duplicada si se echa atrás. Incluya una condición suspensiva si su compra depende de una hipoteca.
4. Las comprobaciones : el paso que nunca se salta: nota simple reciente del Registro de la Propiedad (titular real, hipotecas, embargos), deudas con la comunidad, IBI al corriente, conformidad catastral de las obras y, si su proyecto es de alquiler, el estado exacto de la licencia turística.
5. La firma de la escritura : el documento público ante notario. Puede firmar a distancia mediante poder notarial, como hace la mayoría de nuestros clientes no residentes.
6. La inscripción y los impuestos : inscripción en el Registro de la Propiedad y pago del ITP (o del IVA y el AJD en obra nueva) en los plazos legales.
7. La puesta en marcha : cambio de titular del agua y la luz, tasa de basuras, seguro y alta en la comunidad. Después, cada año, la declaración de no residente (modelo 210) si no reside en España.

Acompañamos estos siete pasos de principio a fin y le ponemos en contacto con un abogado independiente: es él quien valida jurídicamente, no nosotros.

Los errores que más vemos

No son casos raros. Son los que se repiten, año tras año, en compradores serios y bien intencionados.

Alquilar en Málaga: lo que rinde de verdad

Esta es la cifra que pocas agencias muestran: la rentabilidad bruta de comprar para alquilar en larga temporada en Málaga capital es del 5,2 % en el segundo trimestre de 2026. Baja año tras año (5,9 % en 2023, 5,8 % en 2024, 5,4 % en 2025) y ya está por debajo de la media española, del 6,5 %.

La razón es sencilla y conviene asumirla: los precios de compra suben más rápido que los alquileres. +5,1 % la compra en un año, solo +2,8 % los alquileres. Comprar hoy en Málaga es comprar un activo sólido en una ciudad que atrae población; ya no es comprar una rentabilidad alta.

Un ejemplo concreto: un piso de 70 m² en Teatinos comprado a unos 3 966 €/m², es decir 277 600 €, se alquila a unos 14,7 €/m²/mes, es decir 1 029 € al mes, o 12 348 € al año: alrededor de un 4,4 % bruto antes de comunidad, IBI, seguro y periodos sin inquilino. «Bruto» significa antes de todo eso.

En nuestras viviendas de alquiler vacacional de la Costa del Sol observamos rentabilidades brutas del orden del 6 al 10 %, frente al 4 al 7 % en larga temporada. Son datos de nuestra cartera, no una promesa: la estacionalidad, la ubicación exacta y la calidad de la gestión marcan la diferencia. Y en Málaga capital, la congelación de licencias cierra hoy esa puerta a una vivienda sin licencia.

La fiscalidad, en dos líneas

Si es residente fiscal en España, los rendimientos del alquiler tributan en su IRPF. Si es no residente con residencia fiscal en la Unión Europea, tributan al 19 % sobre el rendimiento neto, con gastos deducibles. Fuera de la UE (Reino Unido, Suiza, Marruecos, América Latina) es el 24 % sobre el ingreso bruto, sin ninguna deducción. La diferencia es considerable y debe entrar en el cálculo antes de comprar, no después.

Para los no residentes se suman la imputación de rentas de una vivienda no alquilada, la declaración anual modelo 210 y la retención del 3 % en la reventa. El detalle, con plazos y modelos, está en nuestra página dedicada a la inversión. No somos abogados ni asesores fiscales: le orientamos y le ponemos en contacto con los profesionales adecuados.

Cómo trabajamos en Málaga

VivaStay es una agencia inmobiliaria con sede en Málaga (agente inmobiliario API 525). Acompañamos a propietarios y compradores que, en su mayoría, no viven en España; es justo nuestro oficio.

• Búsqueda y visitas : visitamos por usted, en vídeo, y también le decimos lo que no está bien.
• Comprobaciones antes de la oferta : estado de la licencia turística, cuotas de comunidad, situación catastral y posibles deudas.
• Acompañamiento administrativo : NIE, apertura de cuenta, notaría, contacto con abogado y gestor.
• Gestión completa del alquiler : después de la compra nos ocupamos de la vivienda, de los huéspedes o inquilinos, de la limpieza y de los imprevistos. Es nuestro servicio de conserjería.
• Obras y home staging : seguimos las obras y preparamos la vivienda antes de alquilarla.

Nuestras viviendas en Málaga

Comercializo viviendas en el municipio de Málaga, en Puerto de la Torre, Los Guindos y Teatinos, en venta y en alquiler de larga temporada.

• Villa independiente en Puerto de la Torre : 1.200.000 €, en venta.
• Casa independiente en Puerto Sol, Puerto de la Torre : 990.000 €, en venta.
• Piso en Los Guindos : 450.000 €, en venta.
• Piso reformado y amueblado en Sky Garden, Teatinos : 3 dormitorios, 127 m², 1.850 € al mes en alquiler de larga temporada.

Hablemos de su proyecto en Málaga

Díganos su país de residencia fiscal y lo que busca. Le respondemos personalmente, en español, francés o inglés, con una respuesta honesta, también cuando la respuesta es «en Málaga no, mejor al lado».

Preguntas frecuentes

Si compra desde el extranjero, hay diferencias con el derecho de su país que salen caras cuando se descubren tarde. Las hemos reunido aquí: los errores que hay que evitar al comprar en España.

Hable de su proyecto con alguien sobre el terreno

Esta página le da las cifras. No le dirá si su proyecto tiene sentido en Málaga: depende de su presupuesto, de su fiscalidad y de lo que quiera hacer con la vivienda. Para eso está una primera llamada. VivaStay es una agencia inmobiliaria en la Costa del Sol : vendo viviendas y gestiono alquileres, lo que me permite decirle lo que rinde de verdad un piso.

Fuentes y fechas

1. Idealista, informe de precios de venta, Málaga capital, agosto de 2026 : 3 938 €/m², +5,1 % en un año, y tabla por distrito.
2. Idealista, informe de precios de alquiler, Málaga capital, agosto de 2026 : 16,5 €/m²/mes, +2,8 % en un año, y tabla por distrito.
3. Idealista, rentabilidad bruta de la vivienda, Málaga capital, 2^.º trimestre de 2026 : 5,2 %; histórico 5,9 % (2023), 5,8 % (2024), 5,4 % (2025); media nacional 6,5 %.
4. Datos por barrio recogidos en abril de 2026 (fuente Idealista, publicada por la prensa local).
5. Ayuntamiento de Málaga, nota de Urbanismo: suspensión de nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal, acuerdo de la Junta de Gobierno Local publicado en el BOP del 22 de agosto de 2025, en vigor el 23 de agosto de 2025, durante tres años como máximo o hasta la aprobación de la modificación del PGOU.
6. Decreto-ley andaluz 1/2025, de 24 de febrero, artículo 6: base jurídica de la suspensión municipal.
7. Modificación del PGOU de Málaga, aprobación inicial publicada en el BOP del 24 de julio de 2026, en vigor el 25 de julio de 2026.
8. Régimen de los 43 barrios saturados: nuevas licencias ya bloqueadas donde las viviendas turísticas superan el 8 % del parque residencial.
9. Fiscalidad del no residente: IRNR 19 % (residentes UE/EEE, sobre el neto) y 24 % (fuera de la UE, sobre el bruto); ITP Andalucía 7 % ; obra nueva: IVA 10 % + AJD 1,2 %.

Página actualizada el 9 de septiembre de 2026. Las cifras de mercado cambian y la normativa de las viviendas turísticas evoluciona rápido: las revisamos con regularidad, pero compruebe siempre la situación exacta de una vivienda antes de comprometerse. Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal personalizado.