Agencia inmobiliaria en la Costa del Sol
Me llamo Hannah De Oliveira. Soy agente inmobiliario en Málaga, con número API 525 , y el equipo de VivaStay trabaja en español, en francés y en inglés. VivaStay hace dos trabajos en la misma casa: vendo inmuebles y gestiono alquileres. Es esta segunda mitad la que cambia lo que puedo decirle antes de que firme.
«Agente inmobiliario colegiado»: qué significa en España
Es la pregunta que no se suele hacer, y es la que más cara sale. En España, desde el real decreto-ley 4/2000, la profesión de agente inmobiliario es totalmente libre. Se puede ejercer sin título, sin examen y sin pertenecer a ningún colegio profesional. Es perfectamente legal, pero significa que las palabras «agente inmobiliario» o «personal shopper inmobiliario», por sí solas, no garantizan nada.
El título de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) es otra cosa: es la inscripción en un colegio oficial. En Málaga, es el COAPI Málaga, una corporación de derecho público. Mi número es el 525.
En la práctica, para usted cambia tres cosas:
- Soy identificable. La lista de colegiados es pública. Un nombre, un número, una inscripción que se puede comprobar, no solo una página web y una placa bonita.
- Estoy sujeta a un código deontológico profesional, supervisado por el colegio, y no solo a mi propia buena voluntad.
- Tiene un recurso que no soy yo. El colegio dispone de un servicio de atención al consumidor. Si algún día considera que no he hecho bien mi trabajo, tiene un interlocutor por encima de mí.
No es un argumento contra las agencias no colegiadas: las hay excelentes en esta costa. Es simplemente una información que merece tener antes de confiar un proyecto de varios cientos de miles de euros a alguien que no conoce, y a menudo a distancia.
Por qué importa que también gestione alquileres
Un agente que solo vende le anuncia una rentabilidad. La saca de una media, de un folleto de promotor o de una hoja de cálculo. Yo gestiono inmuebles en alquiler en esta costa: limpiezas, llegadas, incidencias, temporadas bajas, facturas de agua en agosto. Sé lo que un piso ingresa de verdad, y sobre todo lo que cuesta de verdad.
Así que cuando le doy una cifra, le digo de dónde sale :
- o es un cálculo a partir de las medias publicadas (Idealista, registros oficiales), y se lo digo, con el método de cálculo;
- o es lo que un inmueble comparable que gestiono ha ingresado realmente , y le enseño en qué periodo.
No es modestia. Es la única forma honesta de hablar de rentabilidad con alguien que va a comprometer varios cientos de miles de euros, muchas veces sin vivir aquí.
Lo que compruebo antes de que firme nada
La Costa del Sol no es un mercado único. Es una sucesión de municipios que tienen cada uno sus precios, sus barrios y, el punto que casi nadie explica a los compradores, su propia norma sobre el alquiler turístico.
| Municipio | Nueva licencia | Quién decide |
|---|---|---|
| Málaga capital | Congelada | El ayuntamiento |
| Torremolinos | Todavía posible | La Junta (RTA) |
| Benalmádena | Posible… salvo veto | La comunidad de propietarios |
| Mijas | Posible | El decreto andaluz |
| Estepona | Posible | El decreto andaluz |
El caso que lo resume todo. En Benalmádena, una sociedad compró un piso en octubre de 2024 con su inscripción turística administrativa en regla. El Registro de la Propiedad la denegó. Motivo: los estatutos de la comunidad prohibían el uso turístico desde 2020, y esa prohibición estaba inscrita en el registro. La denegación fue confirmada (BOE nº 37 de 11 de febrero de 2026). La autorización administrativa no prevalece sobre una prohibición inscrita en el registro. Es el tipo de cosa que se comprueba antes de la oferta, no después.
En concreto, en cada inmueble que considere, reviso:
- La nota simple : quién es realmente el propietario, qué cargas, qué hipotecas, qué servidumbres.
- Los estatutos de la comunidad : y si prohíben el alquiler turístico. Es la trampa del momento.
- Las deudas de comunidad : siguen al inmueble, no al vendedor.
- La norma VUT del municipio : la de hoy, no la de hace dos años.
- El coste real de la operación : en Andalucía, el ITP es del 7 % en una vivienda de segunda mano; en obra nueva, es 10 % de IVA + 1,2 % de AJD. A lo que se suman notaría, registro y gestoría.
Si quiere ver en detalle cómo son estas comprobaciones, hemos reunido los errores que hay que evitar al comprar en España : ocho puntos concretos, cada uno con el gesto que lo evita.
Cómo trabajamos juntos
- Una llamada de treinta minutos, antes de las visitas. Su presupuesto, su objetivo (residencia, alquiler o ambos) y su fiscalidad. Si su proyecto no es viable aquí, se lo digo en ese momento. Es el mejor servicio que puedo prestarle.
- Una selección, con los motivos de los descartes. Le envío inmuebles, y le digo también lo que he descartado y por qué. Un inmueble sin licencia posible, una comunidad en obras, un precio por m² fuera de mercado para el barrio.
- Las visitas, conmigo. Le acompaño sobre el terreno, en su idioma. No visita solo con un agente del vendedor.
- La negociación. Conozco los precios por m² barrio por barrio, y sé cuánto tiempo lleva un inmueble publicado.
- La seguridad jurídica. NIE, cuenta bancaria, contrato de arras, notaría, ITP, cambio de titularidad de los suministros. No se firma nada antes de que haya entendido lo que firma.
- Y después. Es la parte que falta en casi todas partes: licencia turística, puesta en alquiler, gestión, limpieza, fiscalidad del no residente. No tiene que buscar otro proveedor.
Lo que no le diré
Mejor dejarlo por escrito, le hará ganar tiempo.
- No le diré que siempre es buen momento. En algunos municipios y para algunos perfiles, no lo es.
- No le venderé un proyecto de alquiler turístico en Málaga capital. Las nuevas licencias están congeladas. Lo descubriría después de comprar, y sería culpa mía.
- No inflo una rentabilidad olvidando los gastos, la comunidad, el IBI, el vacío de enero y la comisión de las plataformas.
- No soy abogada ni asesora fiscal. Trabajo con profesionales que se dedican a ello, y le digo cuándo una cuestión les corresponde.
Dónde trabajo
Málaga capital, Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, La Cala, Marbella y Estepona: la Costa del Sol occidental, más el interior cercano (Cártama, Coín, Alhaurín) cuando el proyecto lo permite.
Publico una guía detallada por municipio: precio por m² por barrio, norma sobre el alquiler turístico, rentabilidad calculada. Málaga, Torremolinos, Benalmádena, Mijas y Estepona ya están publicadas.
El punto de partida, si primero quiere entender el mercado: nuestra página de inversión.
Lo que dicen mis clientes
5,0 sobre 5, en 21 reseñas de Google. Son reseñas públicas, con su nombre real, que puede leer usted mismo. Las reproduzco íntegras en la web: nunca reformuladas, nunca cortadas a mitad de frase.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?
Sí. La nacionalidad no impide comprar: ciudadanos de la UE y de fuera de la UE compran en las mismas condiciones que un español, salvo casos excepcionales en zonas de interés para la defensa. Necesita un NIE (número de identidad de extranjero) y una cuenta bancaria española para la operación.
¿Qué es el NIE y cómo se obtiene?
El Número de Identidad de Extranjero es su identificador fiscal en España. Es obligatorio para comprar, pagar impuestos, abrir una cuenta y contratar el agua y la luz. Se obtiene en una comisaría habilitada en España o en el consulado de España de su país de residencia. Le acompaño en la solicitud.
¿Cuáles son los gastos de compra en España, además del precio?
En Andalucía, para una vivienda de segunda mano : ITP del 7 % del precio (o del valor de referencia catastral si es superior). Para una vivienda nueva : IVA del 10 % más AJD del 1,2 %. A ello se suman los honorarios de notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y, normalmente, una gestoría. Existen tipos reducidos para ciertos perfiles (menores de 35 años, familia numerosa, discapacidad) con condiciones sobre el valor del inmueble: compruebo si tiene derecho.
¿Por qué trabajar con una agencia acostumbrada a compradores extranjeros?
No por la traducción, sino por los puntos en los que el derecho español no se parece al de su país. El contrato de arras ( arras) no es una simple reserva. Las deudas de comunidad siguen al inmueble. El vendedor no tiene las mismas obligaciones de información. Y el régimen del alquiler turístico cambia de un municipio a otro. Son estas diferencias las que salen caras, no el vocabulario.
¿Es usted agente inmobiliario o personal shopper inmobiliario?
Agente inmobiliario colegiada en el COAPI Málaga con el número API 525, con mis propios encargos de venta y mi propia cartera de alquileres. En España, la profesión es libre desde 2000: muchos profesionales ejercen sin colegiarse, lo cual es legal. La colegiación añade un código deontológico y un servicio de reclamaciones para el consumidor. También puedo trabajar en búsqueda pura para un comprador con un proyecto concreto, pero no es mi única actividad: gestiono inmuebles todo el año en la costa.
¿Puedo comprar para alquilar como vivienda turística?
Depende totalmente del municipio y del edificio, y la respuesta ha cambiado varias veces desde 2024. En Málaga capital, las nuevas licencias están congeladas. En Torremolinos, todavía es posible. En Benalmádena, el ayuntamiento no bloquea, pero la comunidad puede prohibirlo, y una prohibición inscrita en el Registro de la Propiedad se le impone. Es lo primero que compruebo en cada inmueble.
¿Se ocupa del inmueble después de la compra?
Sí, es la mitad de mi actividad: trámites de licencia turística, puesta en alquiler de corta o larga duración, gestión de huéspedes, limpieza, mantenimiento, seguimiento administrativo y fiscal para propietarios no residentes, home staging y seguimiento de obras.
Hablemos de su proyecto
La primera llamada no cuesta nada y no le compromete a nada. Treinta minutos bastan para saber si su proyecto se sostiene en esta costa, y en qué condiciones.
Teléfono: +34 951 550 733
Por escrito: formulario de contacto
Fuentes
- Régimen del agente inmobiliario en España: real decreto-ley 4/2000, de 23 de junio de 2000 (liberalización), real decreto 1294/2007 (estatutos generales de los COAPI); COAPI Málaga, corporación de derecho público, código deontológico y servicio de atención al consumidor (coapimalaga.com), consultado el 9 de septiembre de 2026.
- Fiscalidad de la compra en Andalucía (ITP 7 %, AJD 1,2 %, tipos reducidos): Guía Fiscal y Rankia, consultados el 9 de septiembre de 2026.
- Denegación de inscripción del uso turístico en Benalmádena: resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de octubre de 2025, publicada en el BOE nº 37 de 11 de febrero de 2026 (BOE-A-2026-3182).
- Normas VUT por municipio: vea el detalle y las fuentes en cada una de nuestras guías por municipio.
VivaStay Costa del Sol. Hannah De Oliveira, agente inmobiliario API 525, Málaga. La información fiscal y normativa de esta página está actualizada a 9 de septiembre de 2026 y puede cambiar. No sustituye el consejo de un abogado o de un asesor fiscal.
