Faut-il un NIE pour acheter en Espagne ?

Oui. Le numéro d identification d étranger est indispensable pour signer l acte, ouvrir un compte et déclarer vos impôts. Il s obtient auprès d un consulat d Espagne ou en Espagne.

Puis-je acheter sans venir en Espagne ?

Oui, par procuration notariée. Cela n enlève rien à l intérêt de visiter avant de signer.

Peut-on louer en saisonnier partout sur la Costa del Sol ?

Non. La commune peut suspendre les nouvelles inscriptions, et une copropriété peut refuser. Ces deux points se vérifient avant l achat, pas après.

Le rendement est-il garanti ?

Non, et méfiez-vous de quiconque vous l affirme. Un rendement dépend du bien, de son emplacement, de la saison, de la réglementation locale et de la qualité de la gestion.

Investir dans l’immobilier sur la Costa del Sol

Les frais réels, la fiscalité du non-résident et les obligations de la location touristique en Andalousie. Chiffres vérifiés en septembre 2026, avec leurs sources.

Graphique et piles de pièces — investissement immobilier sur la Costa del Sol

Vous investissez depuis quel pays ?

Ce que vous paierez en impôts et les démarches à faire n’ont rien à voir d’un pays à l’autre. Dites-le-moi, je vous réponds personnellement.

Poser ma question →

Ce que vous payez en plus du prix affiché

En Andalousie, l’impôt dépend d’une seule chose : le bien est-il ancien ou neuf. Les frais annexes, eux, sont les mêmes dans les deux cas.

Bien ancien (revente)

Poste	Base	Coût
ITP — impôt sur les transmissions patrimoniales	Sur le prix de l’acte ou la valeur cadastrale de référence, le plus élevé des deux	7 %
Notaire	Tarif réglementé, dégressif	0,2 – 0,5 %
Registre de la propriété	Inscription de l’acte	0,1 – 0,25 %
Gestoría	Formalités et dépôt des impôts	≈ 300 €
Avocat	Vérification juridique, facultatif mais recommandé	1 – 1,5 %
À budgéter	Hors frais bancaires si crédit	≈ 9 à 10 %

Bien neuf

Poste	Base	Coût
TVA (IVA)	Logement neuf, première transmission	10 %
AJD — actes juridiques documentés	Remplace l’ITP sur le neuf	1,2 %
Notaire, registre, gestoría, avocat	Identiques à l’ancien	≈ 1,8 – 2,3 %
À budgéter		≈ 13 %

Le piège des taux réduits. Vous lirez souvent qu’il existe un ITP à 6 %, voire 3,5 %, en Andalousie. C’est vrai — mais réservé à la résidence habituelle, sous plafond de valeur, et pour des profils précis : moins de 35 ans, famille nombreuse, situation de handicap. Un achat destiné à la location n’y a pas droit : pour un investisseur, le taux est de 7 %. Ces taux ne sont pas progressifs — un euro au-dessus du plafond et c’est 7 % sur la totalité.

Louer en saisonnier : ce qu’il faut avant d’accueillir le premier voyageur

En Andalousie, une location touristique ne s’improvise pas. La réglementation a changé trois fois depuis 2024, et c’est l’un des points où l’on voit le plus de propriétaires en infraction sans le savoir.

Le code VUT

Le logement doit être déclaré au Registre du tourisme d’Andalousie par une declaración responsable. Un code VUT vous est attribué : c’est lui qui doit figurer sur toutes vos annonces.

L’accord de la copropriété

Depuis le 3 avril 2025, un logement en copropriété a besoin de l’accord de 3/5 des propriétaires représentant 3/5 des quotes-parts. Une villa isolée n’est pas concernée.

La commune peut dire non

Les mairies peuvent suspendre les nouvelles inscriptions et imposer une déclaration de compatibilité urbanistique. Málaga, Séville et Cadix restreignent activement.

Capacité

Logement entier : 15 voyageurs maximum, 4 par chambre. Location à la chambre : 6 au total, 4 par chambre.

Le registre national n’existe plus. Le Registre unique des locations de courte durée (NRUA), qui devait s’imposer à toute l’Espagne, a été annulé par le Tribunal suprême le 19 mai 2026 : l’État n’avait pas la compétence pour le créer. C’est donc bien votre code andalou qui fait foi. Si un prestataire vous facture encore une inscription au registre national, posez-lui la question.

Ce que vous paierez sur vos loyers

C’est ici que le pays de résidence change tout — et c’est la question qu’on me pose le plus souvent.

Vous résidez	Taux	Base imposable
Dans l’Union européenne, en Islande ou en Norvège	19 %	Loyers nets : intérêts d’emprunt, IBI, assurance, charges de copropriété, réparations, frais de gestion et amortissement de 3 % sont déductibles
Hors Union européenne	24 %	Loyers bruts. Aucune charge déductible

Un propriétaire belge et un propriétaire marocain qui perçoivent le même loyer ne paient donc pas le même impôt, ni sur la même base. C’est le premier chiffre à intégrer dans un calcul de rentabilité — avant même de parler du prix d’achat.

Les déclarations. Elles se font au modelo 210. Le regroupement des revenus locatifs est passé du trimestre à l’année : la déclaration se dépose du 1^er au 20 avril de l’année suivante. Un logement qui n’est pas loué n’échappe pas à l’impôt : l’administration impute un revenu théorique de 2 % de la valeur cadastrale, ramené à 1,1 % si cette valeur a été révisée dans les dix dernières années.

Quand le projet dépasse l’immobilier

Structurer un achat depuis l’étranger, articuler un investissement immobilier avec le reste de votre patrimoine, préparer une transmission : ce n’est plus mon métier, c’est celui de Paul Fourcade, président d’Apex Capital, société de gestion de patrimoine tournée vers le marché international — en particulier la France, les Émirats et le Royaume-Uni. Il travaille avec moi et reçoit à Marbella plusieurs jours par mois.

Je ne suis pas conseillère en gestion de patrimoine et je ne perçois rien sur cette mise en relation. Je vous présente, vous décidez.

Je veux un conseil avec Apex Capital

Saisonnier ou longue durée

La vraie question n’est pas seulement « lequel rapporte le plus ». C’est aussi ce que chacun exige de vous.

	Location de vacances	Longue durée
Rendement brut constaté	6 à 10 %	4 à 7 %
Autorisation	Code VUT + accord de copropriété + compatibilité urbanistique	Aucune démarche touristique
Risque réglementaire	Élevé : la commune peut geler les nouvelles licences	Faible
Gestion	Ménage, linge, arrivées, messages, incidents — toute l’année	Ponctuelle
Vacance	Saisonnière, forte hors saison	Entre deux locataires
Usure du bien	Rapide, rotation élevée	Lente

Ce que « rendement brut » veut dire. Loyers encaissés sur l’année divisés par le prix d’achat, avant frais d’acquisition, charges, gestion et impôt. C’est la mesure d’usage du secteur, et c’est aussi celle qui flatte le plus : reprenez les deux tableaux ci-dessus pour savoir ce qu’il en reste chez vous.

Ces fourchettes sont celles que j’observe sur la Costa del Sol. Elles dépendent du bien, de son emplacement, de la saison et de la gestion. Aucun rendement n’est garanti, et je me méfie de quiconque vous en promet un.

Le jour où vous revendez

La retenue de 3 %

L’acheteur d’un bien appartenant à un non-résident retient 3 % du prix et le verse directement au Trésor espagnol (modelo 211). Ce n’est pas un impôt supplémentaire : c’est un acompte sur votre plus-value, récupérable si l’impôt dû est inférieur. Mais vous ne touchez que 97 % du prix le jour de la signature.

La plusvalía municipale

Taxe communale sur l’augmentation de valeur du terrain, due par le vendeur, calculée par la mairie. Son montant varie d’une commune à l’autre : il se demande à la mairie avant de fixer un prix.

Où investir sur la Costa del Sol : les sept communes comparées

C’est la première vraie question, et la plupart des comparatifs en français que vous trouverez datent d’il y a plusieurs années — sur un marché qui a changé de règles trois fois depuis 2024. Voici les chiffres d’août 2026, publiés par Idealista, pour les sept communes où nous travaillons. Classement par rendement brut, du plus élevé au plus faible.

Commune	Achat €/m²	Sur un an	Loyer €/m²/mois	Rendement brut	Nouvelle licence touristique
Mijas	3 711 €	+ 8,9 %	16,5 €	5,3 %	Possible — le décret décide
Estepona	4 961 €	+ 17,4 %	20,9 €	5,1 %	Possible — le décret décide
Málaga capitale	3 938 €	+ 5,1 %	16,5 €	5,0 %	Gelée — moratoire municipal
Torremolinos	4 229 €	+ 9,9 %	17,5 €	5,0 %	Encore possible
Benalmádena	4 183 €	+ 6,1 %	16,9 €	4,8 %	Possible — sauf veto de la copropriété
Marbella	5 956 €	+ 4,0 %	23,7 €	4,8 %	À vérifier — guide en préparation
Fuengirola	4 451 €	+ 3,0 %	17,4 €	4,7 %	À vérifier — guide en préparation

Prix de vente : Idealista, août 2026. Loyers : Idealista, août 2026, sauf Benalmádena (juillet 2026, dernier mois publié). Le rendement brut est un calcul VivaStay : loyer annuel au m² divisé par le prix d’achat au m². Il ne déduit ni les charges de communauté, ni l’IBI, ni l’assurance, ni la vacance locative, ni les commissions de plateforme. Votre rendement net sera nécessairement inférieur.

Ce que ce tableau dit vraiment

La commune la plus chère n’est pas la plus rentable. Marbella est à 5 956 €/m² et ressort à 4,8 %. Mijas, la moins chère à 3 711 €, ressort à 5,3 %. Le prestige se paie à l’achat ; il ne se reloue pas dans la même proportion. Si votre objectif est patrimonial et résidentiel, Marbella se défend. Si votre objectif est le rendement, elle part avec un handicap.

Les écarts de rendement sont faibles : de 4,7 % à 5,3 %. C’est le signe d’un marché mature qui s’est déjà ajusté. Autrement dit : le choix de la commune ne fera pas votre rentabilité. Ce qui la fera, c’est le prix que vous négociez, et le droit de louer que le bien vous donne — ou ne vous donne pas.

Estepona monte de 17,4 % en un an, très au-dessus de toutes les autres. Un écart pareil n’est jamais gratuit : il traduit soit un rattrapage, soit une transformation locale, soit un afflux de programmes neufs. C’est une chose à comprendre avant d’acheter, pas après.

Et la colonne de droite est celle qui décide. Deux communes voisines, à quinze minutes de voiture et à 250 €/m² d’écart, peuvent vous donner ou vous refuser le droit de louer en saisonnier. À Málaga capitale, les nouvelles licences sont gelées. À Torremolinos, elles restent possibles. À Benalmádena, la mairie ne bloque pas, mais la copropriété peut interdire — et une interdiction inscrite au registre de la propriété s’impose à vous, même si vous détenez l’enregistrement touristique administratif.

Pourquoi quatre cases indiquent « à vérifier ». Parce que nous n’écrivons une règle d’urbanisme qu’après l’avoir vérifiée à la source, commune par commune, et que les guides de Fuengirola, Mijas, Marbella et Estepona sont en préparation. Un comparatif qui affirme une règle qu’il n’a pas vérifiée vous coûtera plus cher qu’une case vide. Si votre projet porte sur l’une de ces quatre communes, appelez-nous : la vérification se fait bien par bien, et c’est de toute façon ce qu’il faudra faire avant votre offre.

Et avant toute offre, quel que soit la commune : les pièges à éviter pour acheter en Espagne, du calcul de l’ITP sur la valeur cadastrale jusqu’au contrat d’arrhes qui vous engage sans que vous le sachiez.

Nos guides par ville

VivaStay est une agence immobilière francophone installée sur la Costa del Sol : nous vendons des biens et nous gérons des locations, ce qui nous permet de parler de rendement avec des chiffres constatés plutôt qu’annoncés.

Chaque commune de la Costa del Sol a ses prix, ses quartiers et sa propre réglementation sur la location touristique. Nous les détaillons une par une.

Acheter à Málaga — prix au m² par quartier, gel des licences touristiques depuis 2025, rentabilité réelle

Acheter à Torremolinos — licence touristique encore possible, prix par quartier, rendement réel

Acheter à Benalmádena — prix au m² par quartier, ce que la copropriété peut interdire, rendement réel

Acheter à Mijas — le meilleur rendement de nos sept communes, prix par quartier, et ce que le décret andalou exige du logement

Acheter à Estepona — la plus forte hausse des sept communes, et pourquoi ce chiffre ne veut pas dire ce qu’on croit

Opportunités d’investissement

Les biens que je propose actuellement à des investisseurs. Chacun a été visité et vérifié — je ne référence pas un bien que je n’ai pas vu.

Signature d'un mandat immobilier entre une conseillère et un client

Parlons de votre projet

Dites-moi d’où vous écrivez et ce que vous cherchez. Je réponds personnellement, et je vous dis franchement quand un projet ne me paraît pas bon.

Contactez-nous

+34 621 24 17 24

Questions fréquentes

Faut-il un NIE pour acheter en Espagne ?: Oui. Le numéro d’identification d’étranger est indispensable pour signer l’acte, ouvrir un compte et déclarer vos impôts. Il s’obtient auprès d’un consulat d’Espagne ou en Espagne.
Puis-je acheter sans venir en Espagne ?: Oui, par procuration notariée. Cela n’enlève rien à l’intérêt de visiter avant de signer.
Peut-on louer en saisonnier partout sur la Costa del Sol ?: Non. La commune peut suspendre les nouvelles inscriptions, et une copropriété peut refuser. Ces deux points se vérifient avant l’achat, pas après.
Le rendement est-il garanti ?: Non, et méfiez-vous de quiconque vous l’affirme. Un rendement dépend du bien, de son emplacement, de la saison, de la réglementation locale et de la qualité de la gestion.

Sources

Chiffres relevés le 8 septembre 2026. La fiscalité et la réglementation touristique espagnoles changent souvent : cette page est datée et mise à jour. Elle donne une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé — votre situation doit être vérifiée avec un avocat ou un conseiller fiscal.