Guía 2026 · Agencia inmobiliaria en la Costa del Sol
Comprar en Benalmádena: precios, barrios y alquiler turístico
En Benalmádena, la pregunta que decide su proyecto de alquiler no se le hace al Ayuntamiento. Se le hace a su comunidad de propietarios , y existe una resolución sobre este municipio que muestra exactamente qué ocurre cuando no se hace antes de comprar.
Esta página reúne los precios barrio por barrio, lo que exige de verdad la normativa y un caso documentado en el Boletín Oficial del Estado que debería figurar en cualquier lista de comprobaciones antes de comprar en la Costa del Sol.
agosto de 2026, +6,1 % en un año
larga temporada, julio de 2026, +7,0 % en un año
ninguna moratoria municipal identificada
Aquí decide la comunidad de propietarios
Benalmádena no ha aprobado una moratoria municipal sobre viviendas turísticas: no hemos encontrado ninguna en las fuentes públicas consultadas en septiembre de 2026. Se aplica la normativa andaluza: inscripción en el Registro de Turismo (RTA) mediante declaración responsable, requisitos técnicos del Decreto 31/2024 y registro de viajeros.
Pero el verdadero obstáculo en Benalmádena está en otra parte. Desde el 3 de abril de 2025, una comunidad de propietarios puede prohibir o limitar la actividad turística por mayoría de tres quintos. Y muchos edificios del municipio ya lo habían hecho antes de esa fecha.
Un caso que debería figurar en cualquier lista de comprobaciones
- El caso
- Una sociedad compra una vivienda en Benalmádena y solicita su número de registro de alquiler de corta duración.
- La negativa
- El Registro de la Propiedad de Benalmádena n.º 2 suspende la asignación del número: los estatutos de la comunidad establecen que «no se permitirá el arrendamiento o uso de viviendas o locales para alojamientos turísticos».
- Las fechas, donde se decide todo
- Estatutos aprobados el 8 de julio de 2020, inscritos en el Registro de la Propiedad el 7 de octubre de 2020. La sociedad compró el 22 de octubre de 2024 , cuatro años después.
- La resolución
- La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirma la negativa : una restricción inscrita en el Registro de la Propiedad es oponible a cualquier comprador posterior. Resolución de 17 de octubre de 2025, publicada en el BOE n.º 37 de 11 de febrero de 2026.
Lo más importante: la sociedad sí había obtenido su inscripción turística administrativa. No cambió nada. La autorización administrativa no prevalece sobre una prohibición inscrita en el Registro de la Propiedad.
Una precisión por honestidad: el número nacional de registro del que se trataba en este caso ya no existe. El Tribunal Supremo anuló el 19 de mayo de 2026 (sentencia 620/2026) los artículos del Real Decreto 1312/2024 que lo creaban, por falta de competencia del Estado.
Pero el principio jurídico se mantiene intacto : una prohibición de alquiler turístico recogida en los estatutos de una comunidad e inscrita en el Registro de la Propiedad se impone a quien compra después. Y los registros autonómicos, incluido el RTA andaluz, así como la regla de los tres quintos, siguen plenamente vigentes.
Lo que hay que retener antes de cualquier oferta en Benalmádena: pedir una nota simple reciente, leer los estatutos de la comunidad y exigir las actas de las juntas de los últimos años. Un edificio en primera línea, perfectamente situado, puede estar cerrado al uso turístico desde 2020 sin que nadie se lo diga.
Benalmádena, Málaga, Torremolinos
| Málaga | Torremolinos | Benalmádena | |
|---|---|---|---|
| Precio de venta | 3 938 €/m² | 4 229 €/m² | 4 183 €/m² |
| Variación en un año | +5,1 % | +9,9 % | +6,1 % |
| Alquiler larga temporada | 16,5 €/m² | 17,5 €/m² | 16,9 €/m² |
| Nueva licencia turística | Congelada | Posible | Posible |
Benalmádena se sitúa entre las dos: más barata que Torremolinos, más cara que la capital, y sube con más calma que su vecina. Nuestras guías detalladas: comprar en Málaga y comprar en Torremolinos.
Los barrios de Benalmádena y lo que cuestan
Nueve barrios y tres mundos: la zona de playa abajo, la ciudad que vive todo el año en medio y el pueblo blanco arriba. Precios de venta publicados en agosto de 2026.
| Barrio | € / m² | En un año |
|---|---|---|
| Parque de la Paloma el gran parque, muy demandado | 5 000 € | +2,2 % |
| El Higuerón – Capellanía en altura, vistas, urbanizaciones recientes | 4 855 € | +1,5 % |
| Solymar – Puerto Marina el puerto deportivo | 4 614 € | +4,5 % |
| Torremuelle | 3 946 € | +2,3 % |
| Torrequebrada golf y casino | 3 921 € | +7,9 % |
| Montealto | 3 841 € | +6,0 % |
| Benalmádena Pueblo el pueblo blanco | 3 813 € | +10,7 % |
| Santangelo | 3 454 € | +12,0 % |
| Arroyo de la Miel el centro con vida, la estación | 3 417 € | +10,6 % |
El movimiento de 2026 es claro y va en contra de lo que se suele pensar: son los barrios más baratos los que más suben. Santangelo +12,0 %, Benalmádena Pueblo +10,7 %, Arroyo de la Miel +10,6 %. Mientras tanto, las zonas más caras, Parque de la Paloma y El Higuerón, solo suben un 2,2 % y un 1,5 %.
Dicho de otro modo: la parte alta del mercado hace una pausa y la diferencia se estrecha.
Cómo leemos estos barrios
- Arroyo de la Miel : el verdadero centro de Benalmádena, el que vive todo el año, con comercios, mercado y estación de Cercanías hacia Málaga y el aeropuerto. El precio de entrada más bajo del municipio y una de las mayores subidas. Nuestra primera opción para alquiler de larga temporada.
- Solymar – Puerto Marina : el puerto deportivo, los restaurantes, el ambiente. Muy demandado para alquiler vacacional, siempre que la comunidad lo permita: es justo aquí donde hay que revisar los estatutos.
- Parque de la Paloma : el barrio más caro, alrededor del parque. Los alquileres también son los más altos del municipio (21,4 €/m²/mes). Para patrimonio más que para rentabilidad.
- Benalmádena Pueblo : el pueblo blanco en altura, las vistas, el encanto andaluz. En fuerte subida, y con una clientela internacional que lo aprecia para uso propio.
- El Higuerón – Capellanía : urbanizaciones recientes, buenas calidades, vistas al mar. Precios altos y una subida casi nula este año: el mercado está asimilando.
- Santangelo, Montealto, Torremuelle : la puerta de entrada residencial, mejor para larga temporada o uso propio.
Ahora mismo tenemos en Benalmádena el Ático del Arte, ático con vistas panorámicas al mar.
Lo que rinde el alquiler
El alquiler medio de larga temporada se sitúa en 16,9 €/m²/mes en julio de 2026, un 7,0 % más que hace un año, una subida mucho más rápida que en Málaga (+2,8 %) o Torremolinos (−0,4 %).
| Barrio | € / m² / mes | En un año |
|---|---|---|
| Parque de la Paloma | 21,4 € | +17,6 % |
| Solymar – Puerto Marina | 17,4 € | −1,7 % |
| Benalmádena Pueblo | 16,9 € | +14,8 % |
| Arroyo de la Miel | 16,0 € | +6,7 % |
En relación con el precio de compra, la rentabilidad bruta sale en torno al 4,8 % en larga temporada, un cálculo que hacemos aquí a partir de las dos medias publicadas, no una cifra publicada tal cual. Es algo inferior a Málaga y Torremolinos, y está por debajo de la media española del 6,5 %.
En nuestra cartera de la Costa del Sol, el alquiler vacacional se sitúa entre el 6 y el 10 % bruto, y la larga temporada entre el 4 y el 7 %. Son datos observados, no una promesa.
Un caso particular en Benalmádena: Arroyo de la Miel tiene el precio de compra más bajo del municipio y un alquiler de 16,0 €/m²/mes, es decir, una rentabilidad bruta en torno al 5,6 % , la mejor de los barrios documentados aquí. No es el barrio más vistoso en foto, pero es el que mejor funciona.
Lo que cuesta realmente la compra
Como en toda Andalucía: alrededor de un 9 a 10 % de gastos adicionales en segunda mano (ITP 7 %, notaría, registro, abogado) y alrededor de un 13 % en obra nueva (IVA 10 % + AJD 1,2 %).
El detalle está en nuestra guía de inversión inmobiliaria en España, y los siete pasos de la compra y los errores más frecuentes se explican en nuestra guía para comprar en Málaga : el procedimiento es el mismo en toda Andalucía.
La fiscalidad del no residente
Residente fiscal en España: los rendimientos tributan en su IRPF. No residente con residencia fiscal en la Unión Europea: 19 % sobre el rendimiento neto, con gastos deducibles. Fuera de la UE (Reino Unido, Suiza, Marruecos, América Latina): 24 % sobre el ingreso bruto, sin ninguna deducción. Para los no residentes se suman la imputación de rentas, la declaración anual modelo 210 y la retención del 3 % en la reventa.
No somos abogados ni asesores fiscales: le orientamos y le ponemos en contacto con los profesionales adecuados.
Lo que hacemos en Benalmádena
VivaStay es una agencia inmobiliaria con sede en Málaga (agente inmobiliario API 525). Benalmádena es uno de los municipios donde gestionamos viviendas, y donde hemos aprendido hasta qué punto la lectura de los estatutos de la comunidad lo cambia todo.
- Comprobación de la viabilidad turística antes de la oferta : nota simple, estatutos de la comunidad, actas de las juntas y conformidad técnica. Es lo que evita comprar una vivienda que nunca podrá alquilarse por temporadas.
- Búsqueda y visitas : visitamos por usted, en vídeo, y también le decimos lo que no está bien.
- Trámites de inscripción VUT : declaración responsable, código RTA y adecuación de la vivienda.
- Gestión completa del alquiler : anuncios, huéspedes, limpieza, imprevistos y cuentas del propietario. Es nuestro servicio de conserjería.
- Obras y home staging : una vivienda bien preparada se alquila más cara y más a menudo.
Nuestras viviendas en Benalmádena
Gestiono viviendas en Benalmádena, entre El Higuerón, Carvajal, Benalmádena Costa y la parte alta del Pueblo, tanto en venta como en alquiler vacacional.
- Ático del Arte, ático con vistas panorámicas al mar : 3 dormitorios, 120 m², 819.000 € en venta y también en alquiler vacacional.
- Piso en Benalmádena : 2 dormitorios, 410.000 €, en venta.
- Villa de lujo en El Higuerón : 5 dormitorios, en alquiler vacacional.
- Ático en Carvajal : 3 dormitorios, en alquiler vacacional.
- Balcón de Benalmádena : 3 dormitorios, en alquiler vacacional.
- Casa Marysol, avenida Marysol : 4 dormitorios, en alquiler vacacional.
- Piso en la calle Carvajal, Benalmádena Costa : 3 dormitorios, en alquiler vacacional.
Hablemos de su proyecto en Benalmádena
Díganos su país de residencia fiscal y lo que busca. Le respondemos personalmente, en español, francés o inglés, y si los estatutos de un edificio cierran la puerta al uso turístico, se lo diremos antes de que firme, no después.
Preguntas frecuentes
¿Se puede obtener una licencia turística en Benalmádena en 2026?
No hemos encontrado ninguna moratoria municipal en Benalmádena en las fuentes públicas consultadas en septiembre de 2026. Se aplica la normativa andaluza: inscripción en el Registro de Turismo (RTA), conformidad técnica con el Decreto 31/2024 y registro de viajeros. El verdadero obstáculo son los estatutos de la comunidad, que pueden prohibir la actividad; y esa prohibición, si está inscrita en el Registro de la Propiedad, se le impone aunque compre después.
¿Puede mi comunidad impedirme el alquiler turístico?
Sí, y es el punto crítico en Benalmádena. Desde el 3 de abril de 2025, una comunidad de propietarios puede prohibir o limitar la actividad turística por mayoría de tres quintos. Muchos edificios ya lo habían hecho antes. Una resolución oficial publicada en el BOE el 11 de febrero de 2026, sobre un edificio de Benalmádena, confirmó que una prohibición inscrita en el Registro de la Propiedad en 2020 era oponible a un comprador de 2024, a pesar de su inscripción turística administrativa.
¿Cuál es el precio del m² en Benalmádena?
4 183 €/m² en agosto de 2026, un 6,1 % más que hace un año. Según el barrio, de 3 417 € (Arroyo de la Miel) a 5 000 € (Parque de la Paloma). Benalmádena es por tanto más cara que Málaga capital (3 938 €) y algo más barata que Torremolinos (4 229 €).
¿Qué barrio ofrece la mejor rentabilidad?
Arroyo de la Miel: el precio de compra más bajo del municipio (3 417 €/m²) para un alquiler de 16,0 €/m²/mes, es decir, en torno a un 5,6 % bruto. Es también el barrio que vive todo el año, con la estación hacia Málaga y el aeropuerto, lo que reduce los periodos sin inquilino.
¿Qué hay que comprobar antes de hacer una oferta?
Una nota simple reciente del Registro de la Propiedad, los estatutos de la comunidad y las actas de las juntas de los últimos años. Si hay un proyecto de alquiler turístico, estos tres documentos pesan más que todo lo demás: un edificio perfectamente situado puede estar cerrado al uso turístico desde hace años sin que aparezca en el anuncio.
¿Sigue haciendo falta un número de registro nacional?
No. El Tribunal Supremo anuló el 19 de mayo de 2026 (sentencia 620/2026) los artículos del Real Decreto 1312/2024 que creaban este registro único nacional, por falta de competencia del Estado. Los registros autonómicos, incluido el RTA andaluz, siguen siendo obligatorios.
Este caso no es aislado: el derecho español reserva varias sorpresas a quien compra desde el extranjero. Las hemos reunido en nuestra guía sobre los errores que hay que evitar al comprar en España.
El municipio vecino de Mijas funciona de otra manera: ni moratoria municipal identificada ni veto sistemático de las comunidades; son los requisitos físicos del decreto andaluz los que deciden si la vivienda es apta.
Hable de su proyecto con alguien sobre el terreno
En Benalmádena, la pregunta no es «¿lo permite el Ayuntamiento?» sino «¿qué dicen los estatutos de esta comunidad?». Es una comprobación vivienda por vivienda. VivaStay es una agencia inmobiliaria en la Costa del Sol, y es lo primero que miro en cada vivienda.
Fuentes y fechas
- Idealista, precios de venta, Benalmádena, agosto de 2026 : 4 183 €/m², +6,1 % en un año, y tabla por barrio.
- Idealista, precios de alquiler, Benalmádena, julio de 2026 : 16,9 €/m²/mes, +7,0 % en un año, y tabla por barrio.
- Idealista, Málaga y Torremolinos, agosto de 2026, para la comparación.
- Rentabilidades brutas en torno al 4,8 % (municipio) y al 5,6 % (Arroyo de la Miel): cálculos de VivaStay a partir de las medias publicadas, no cifras publicadas.
- Resolución de 17 de octubre de 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sobre el recurso contra la calificación de la registradora de la propiedad de Benalmádena nº 2 , publicada en el BOE n.º 37 de 11 de febrero de 2026 (referencia BOE-A-2026-3182). Estatutos que prohíben el uso turístico aprobados el 8 de julio de 2020 e inscritos el 7 de octubre de 2020; compra del 22 de octubre de 2024; negativa confirmada.
- Sentencia del Tribunal Supremo n.º 620/2026, de 19 de mayo de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:2148): anulación parcial del Real Decreto 1312/2024 y del registro único nacional de arrendamientos de corta duración, por falta de competencia del Estado. Se mantienen los registros autonómicos y la Ventanilla Única Digital.
- Acuerdo de la comunidad por mayoría de tres quintos para prohibir o limitar la actividad turística, aplicable desde el 3 de abril de 2025.
- Normativa andaluza: Decreto 31/2024 y Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía; RTA mediante declaración responsable; registro de viajeros (Real Decreto 933/2021).
- Fiscalidad del no residente: IRNR 19 % (UE/EEE, sobre el neto) y 24 % (fuera de la UE, sobre el bruto); ITP Andalucía 7 % ; obra nueva: IVA 10 % + AJD 1,2 %.
Página publicada el 9 de septiembre de 2026 y verificada en esa fecha. La ausencia de moratoria municipal en Benalmádena refleja las fuentes públicas consultadas en esa fecha y puede cambiar: Málaga cerró sus licencias de un día para otro en agosto de 2025. Compruebe siempre la situación exacta de una vivienda y de su comunidad antes de comprometerse. Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal personalizado.
