Normativa · Málaga · en vigor desde el 25 de julio de 2026

Modificación del PGOU de Málaga: qué cambia para propietarios y compradores

El 25 de julio de 2026 entró en vigor una modificación del plan general de urbanismo de Málaga. Va más allá de la congelación de licencias turísticas de 2025, e incluye una segunda medida de la que casi nadie habla: la transformación de un local comercial en vivienda queda ahora restringida.

Reunimos aquí lo que dice el texto, con sus referencias exactas, y lo que cambia en concreto según su proyecto. Somos una agencia inmobiliaria, no un despacho de urbanismo: cada expediente debe verificarse con el ayuntamiento o con un arquitecto antes de cualquier compromiso.

Lo esencial

En suelo calificado como residencial, el alojamiento turístico pasa a ser un uso incompatible, y ya no un uso alternativo autorizado.
Afecta a hoteles, hostales, pensiones, albergues, apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico.
La transformación de locales comerciales en viviendas queda restringida, con prohibiciones por calle y nuevos requisitos técnicos.
Duración: tres años como máximo, o hasta la aprobación definitiva del PGOU.
Los expedientes presentados antes de la publicación en el boletín oficial quedan fuera de la suspensión.

Lo que dice exactamente el texto

Modificación de la norma pormenorizada nº 28 del PGOU de Málaga de 2011.
Acuerdo del Pleno municipal, publicado en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) el 24 de julio de 2026.
Entrada en vigor: 25 de julio de 2026.
Motivo declarado: proteger y favorecer el uso residencial frente al crecimiento del sector turístico.

No es un texto independiente de la congelación de 2025, sino su continuación. En agosto de 2025, el ayuntamiento suspendió la inscripción de cualquier nueva vivienda de uso turístico en el municipio. La modificación de julio de 2026 lleva esa lógica al propio plan de urbanismo, es decir, a la norma que determina lo que se puede hacer con un edificio.

Medida 1: el alojamiento turístico pasa a ser incompatible con el residencial

En los suelos calificados como residenciales, la modificación suspende la concesión de licencias para cualquier nuevo hotel, hostal, pensión, albergue, apartamento turístico o vivienda de uso turístico.

El matiz jurídico importa: hasta ahora estos usos se consideraban alternativos o compatibles con el residencial. Pasan a ser incompatibles. Ya no es una cuestión de obtener una autorización, es una cuestión de destino del suelo.

La medida abarca todas las calificaciones residenciales de la ciudad: centro histórico, manzana cerrada, ordenación abierta, ciudad jardín, zonas de viviendas unifamiliares aisladas y adosadas, y colonias tradicionales populares. Es decir, la práctica totalidad del parque de viviendas.

Medida 2: la transformación de locales comerciales en viviendas

Es la parte menos comentada, y sin embargo la que afecta a más compradores extranjeros. Comprar un local comercial en planta baja, más barato por metro cuadrado, para convertirlo en vivienda es una estrategia habitual. En Málaga queda ahora claramente acotada.

Prohibición en las calles de primer y segundo orden, así como en los edificios que dan a una plaza.
Requisitos más exigentes de iluminación natural y ventilación.
Fondo máximo limitado : no puede superar el doble del ancho de fachada.
La vivienda resultante no puede ser colindante con locales de almacenamiento del mismo edificio.
El uso residencial de las entreplantas se regula de forma más detallada.

Lo que hay que tener en cuenta antes de comprar un local: la viabilidad de la transformación ya no depende solo del acuerdo de la comunidad y de la superficie. Depende ahora de la categoría de la calle, de la geometría del local (fondo frente a ancho de fachada) y de sus huecos.

Estos tres puntos se verifican antes de la oferta, no después. Un local profundo y estrecho en una calle principal, que parecía una buena oportunidad, puede no ser transformable en absoluto.

Lo que queda fuera de la suspensión

Las solicitudes de licencia y los instrumentos de planeamiento presentados antes de la fecha de publicación en el BOP no se ven afectados por la suspensión. Si un expediente estaba en trámite el 24 de julio de 2026, sigue su propio régimen.

Si es su caso, la fecha de presentación es el documento decisivo del expediente: pida que se la confirmen por escrito.

Qué cambia según su proyecto

Comprar para alquiler vacacional

Una vivienda comprada hoy en Málaga capital no puede inscribirse como vivienda turística. La modificación del PGOU cierra lo que la congelación de 2025 había suspendido.

No, mire los municipios vecinos

Comprar un inmueble que ya tiene licencia

Las licencias existentes siguen funcionando mientras la vivienda cumpla la normativa. En una ciudad que ya no concede nuevas, se convierte en un activo escaso, y el precio lo refleja. Compruebe el número de registro antes de cualquier oferta.

Sí, con verificación

Comprar un local para transformarlo

Sigue siendo posible, pero con condiciones estrictas: categoría de la calle, fondo frente a ancho de fachada, iluminación y ventilación, colindancia. Que lo estudie un arquitecto antes de la oferta.

Con condiciones, por verificar

Comprar para vivir o alquilar todo el año

No cambia nada. Es incluso el objetivo declarado del texto: proteger la vivienda residencial. El mercado sigue abierto y activo.

Sí, sin restricciones

Lo que esta página no dice

Por honestidad, y porque preferimos decirle lo que no sabemos:

Se trata de una aprobación inicial. El texto definitivo puede cambiar antes de la aprobación final del PGOU.
Las fuentes públicas no detallan la situación de los edificios que ya tienen uso turístico distintos de las VUT inscritas. Hay que verificarlo caso por caso.
La lista exacta de calles de primer y segundo orden depende de la clasificación municipal: se consulta en Urbanismo de Málaga.
No somos arquitectos ni abogados. Esta página informa; no sustituye un estudio de viabilidad.

Y en el resto de la Costa del Sol

Esta normativa es propia del municipio de Málaga. Los municipios vecinos aplican sus propias reglas, y no todos están cerrados: en Torremolinos, no existe a día de hoy ninguna moratoria municipal y una nueva licencia turística sigue siendo posible.

Para el mercado de Málaga en su conjunto (precios por barrio, rentabilidad, pasos de la compra), consulte nuestra guía completa para comprar en Málaga.

¿Un proyecto afectado por estas normas?

Cuéntenos lo que tiene en mente. Verificamos la viabilidad antes de que se comprometa (situación de la licencia, categoría de la calle, viabilidad de un cambio de uso) y le ponemos en contacto con un arquitecto o un abogado cuando el expediente lo requiere.

Preguntas frecuentes

¿Qué es exactamente el PGOU?

El Plan General de Ordenación Urbanística es el plan de urbanismo del municipio. Determina lo que se puede construir y qué uso se puede dar a cada terreno y a cada edificio. La modificación del 25 de julio de 2026 afecta a la norma pormenorizada nº 28 del PGOU de Málaga de 2011.

¿Qué diferencia hay con la congelación de licencias de agosto de 2025?

La congelación de 2025 suspendía la inscripción de nuevas viviendas de uso turístico. La modificación de 2026 va más allá: lleva la incompatibilidad entre alojamiento turístico y suelo residencial al propio plan de urbanismo, y añade una segunda medida sobre la transformación de locales comerciales en viviendas.

¿Puedo todavía transformar un local comercial en vivienda en Málaga?

Sí, pero con condiciones mucho más estrictas desde el 25 de julio de 2026: está prohibido en las calles de primer y segundo orden y en los edificios que dan a una plaza; el fondo del local no puede superar el doble del ancho de fachada; los requisitos de iluminación y ventilación son más exigentes; y la vivienda no puede ser colindante con locales de almacenamiento del mismo edificio. Un estudio de viabilidad por parte de un arquitecto es imprescindible antes de cualquier oferta.

¿Mi expediente está afectado si lo presenté antes?

Las solicitudes de licencia y los instrumentos de planeamiento presentados antes de la publicación en el BOP, el 24 de julio de 2026, quedan fuera de la suspensión. La fecha de presentación es por tanto el documento decisivo: pida que se la confirmen por escrito.

¿Cuánto tiempo va a durar esta suspensión?

Tres años como máximo, o hasta la aprobación definitiva de la modificación del PGOU, lo que ocurra primero. El texto actual es una aprobación inicial y todavía puede cambiar.

¿Se aplica a toda la Costa del Sol?

No. Esta normativa es propia del municipio de Málaga. Cada municipio tiene la suya. Torremolinos, por ejemplo, no ha establecido ninguna moratoria municipal hasta la fecha.

Hablar de su proyecto con alguien sobre el terreno

Si tiene un proyecto de compra en Málaga o en un municipio vecino, esta modificación del PGOU puede cambiarlo por completo. VivaStay es una agencia inmobiliaria en la Costa del Sol : seguimos estos textos municipio por municipio, y le decimos con franqueza cuándo un proyecto ya no es viable.

Fuentes

Modificación de la norma pormenorizada nº 28 del PGOU de Málaga (2011), acuerdo del Pleno municipal publicado en el BOP del 24 de julio de 2026, en vigor el 25 de julio de 2026 ; suspensión de tres años como máximo o hasta la aprobación definitiva; expedientes presentados antes de la publicación exentos. Difundido, entre otros, por el Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla.
Detalle de los usos suspendidos en suelo residencial (hoteles, hostales, pensiones, albergues, apartamentos turísticos, viviendas de uso turístico) y de las calificaciones residenciales afectadas: prensa local, 24 de julio de 2026.
Condiciones del cambio de uso de los locales comerciales: prohibición en las calles de primer y segundo orden y en edificios que dan a una plaza, fondo limitado al doble del ancho de fachada, requisitos de iluminación y ventilación, no colindancia con locales de almacenamiento, regulación de las entreplantas: misma fuente.
Congelación de nuevas VUT en todo el término municipal: acuerdo publicado en el BOP del 22 de agosto de 2025, en vigor el 23 de agosto de 2025, sobre la base del artículo 6 del decreto-ley andaluz 1/2025.

Página publicada el 9 de septiembre de 2026 y verificada en esa fecha. La normativa urbanística evoluciona: el texto descrito aquí es una aprobación inicial y puede modificarse antes de su aprobación definitiva. Actualizamos esta página, pero verifique siempre la situación exacta de un inmueble con el área de Urbanismo de Málaga antes de comprometerse. Esta información se ofrece a título informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni un estudio de viabilidad.