Guide 2026 · Agence francophone sur la Costa del Sol
Acheter à Benalmádena : prix, quartiers et location touristique
À Benalmádena, la question qui décide de votre projet locatif n’est pas posée à la mairie. Elle est posée à votre copropriété — et il existe une décision de justice, rendue sur cette commune, qui montre exactement ce qui arrive quand on ne la pose pas avant d’acheter.
Cette page rassemble les prix quartier par quartier, ce que la réglementation exige réellement, et une affaire documentée au Bulletin officiel de l’État espagnol qui devrait figurer dans toute check-list d’achat sur la Costa del Sol.
août 2026 — +6,1 % sur un an
longue durée, juillet 2026 — +7,0 % sur un an
aucun moratoire municipal identifié
Ici, c’est la copropriété qui décide
Benalmádena n’a pas instauré de moratoire municipal sur les locations touristiques — nous n’en avons trouvé aucun dans les sources publiques consultées en septembre 2026. La réglementation andalouse s’applique : inscription au registre du tourisme (RTA) par déclaration responsable, exigences techniques du décret 31/2024, enregistrement des voyageurs.
Mais l’obstacle réel, à Benalmádena, est ailleurs. Depuis le 3 avril 2025, une communauté de propriétaires peut interdire ou restreindre l’activité touristique à la majorité des trois cinquièmes. Et beaucoup d’immeubles de la commune l’avaient déjà fait avant même cette date.
Une affaire qui devrait figurer dans toute check-list d’achat
- L’affaire
- Une société acquiert un logement à Benalmádena et demande son numéro d’enregistrement de location de courte durée.
- Le refus
- Le registre de la propriété de Benalmádena nº 2 suspend l’attribution du numéro : les statuts de la copropriété prévoient que « no se permitirá el arrendamiento o uso de viviendas o locales para alojamientos turísticos ».
- Les dates, et c’est là que tout se joue
- Statuts votés le 8 juillet 2020, inscrits au registre de la propriété le 7 octobre 2020. La société a acheté le 22 octobre 2024 — soit quatre ans après.
- La décision
- La Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique confirme le refus : une restriction inscrite au registre de la propriété est opposable à tout acquéreur ultérieur. Résolution du 17 octobre 2025, publiée au BOE nº 37 du 11 février 2026.
Le point le plus important : la société avait obtenu son enregistrement touristique administratif. Cela n’a rien changé. L’autorisation administrative ne prime pas sur une interdiction inscrite au registre de la propriété.
Une précision d’honnêteté : le numéro national d’enregistrement dont il était question dans cette affaire n’existe plus. Le Tribunal suprême a annulé le 19 mai 2026 (arrêt 620/2026) les articles du décret royal 1312/2024 qui le créaient, l’État n’ayant pas la compétence pour l’instaurer.
Mais le principe juridique, lui, reste entier : une interdiction de location touristique inscrite dans les statuts d’une copropriété et publiée au registre de la propriété s’impose à celui qui achète ensuite. Et les registres régionaux — dont le RTA andalou — ainsi que la règle des trois cinquièmes restent parfaitement en vigueur.
Ce qu’il faut en retenir avant toute offre à Benalmádena : demander une nota simple récente, lire les statuts de la copropriété, et exiger les procès-verbaux des assemblées des dernières années. Un immeuble en front de mer, parfaitement situé, peut être fermé au touristique depuis 2020 sans que personne ne vous le dise spontanément.
Benalmádena, Málaga, Torremolinos
| Málaga | Torremolinos | Benalmádena | |
|---|---|---|---|
| Prix à l’achat | 3 938 €/m² | 4 229 €/m² | 4 183 €/m² |
| Évolution sur un an | +5,1 % | +9,9 % | +6,1 % |
| Loyer longue durée | 16,5 €/m² | 17,5 €/m² | 16,9 €/m² |
| Nouvelle licence touristique | Gelée | Possible | Possible |
Benalmádena se situe entre les deux : moins chère que Torremolinos, plus chère que la capitale, et elle progresse plus sagement que sa voisine immédiate. Nos guides détaillés : acheter à Málaga et acheter à Torremolinos.
Les quartiers de Benalmádena, et ce qu’ils coûtent
Neuf quartiers, trois mondes : la station balnéaire en bas, la ville qui vit à l’année au milieu, le village blanc en haut. Prix affichés à la vente en août 2026.
| Quartier | € / m² | Sur un an |
|---|---|---|
| Parque de la Paloma le grand parc, très demandé | 5 000 € | +2,2 % |
| El Higuerón – Capellanía hauteurs, vues, résidences récentes | 4 855 € | +1,5 % |
| Solymar – Puerto Marina le port de plaisance | 4 614 € | +4,5 % |
| Torremuelle | 3 946 € | +2,3 % |
| Torrequebrada golf et casino | 3 921 € | +7,9 % |
| Montealto | 3 841 € | +6,0 % |
| Benalmádena Pueblo le village blanc | 3 813 € | +10,7 % |
| Santangelo | 3 454 € | +12,0 % |
| Arroyo de la Miel le centre vivant, la gare | 3 417 € | +10,6 % |
Le mouvement de 2026 est net et il va à contre-courant de ce qu’on imagine : ce sont les quartiers les moins chers qui montent le plus vite. Santangelo +12,0 %, Benalmádena Pueblo +10,7 %, Arroyo de la Miel +10,6 %. Pendant ce temps, les zones les plus chères — Parque de la Paloma et El Higuerón — progressent de 2,2 % et 1,5 % seulement.
Autrement dit : le haut du marché marque une pause, et l’écart se resserre.
Comment nous lisons ces quartiers
- Arroyo de la Miel — le vrai centre de Benalmádena, celui qui vit toute l’année : commerces, marché, gare de banlieue vers Málaga et l’aéroport. Le prix d’entrée le plus bas de la commune et l’une des plus fortes hausses. Notre premier choix pour un locatif longue durée.
- Solymar – Puerto Marina — le port de plaisance, les restaurants, l’animation. Très demandé en saisonnier, à condition que la copropriété l’autorise — c’est précisément ici qu’il faut vérifier les statuts.
- Parque de la Paloma — le quartier le plus cher, autour du parc. Les loyers y sont aussi les plus élevés de la commune (21,4 €/m²/mois). Pour un patrimoine plus que pour un rendement.
- Benalmádena Pueblo — le village blanc en hauteur, les vues, le charme andalou. En forte progression, et une clientèle française qui l’apprécie pour un usage personnel.
- El Higuerón – Capellanía — résidences récentes, prestations soignées, vue mer. Prix élevés et hausse quasi nulle cette année : le marché digère.
- Santangelo, Montealto, Torremuelle — les tickets d’entrée résidentiels, à réserver à la longue durée ou à un usage personnel.
Nous avons actuellement à Benalmádena l’Ático del Arte, penthouse avec vue mer panoramique.
Ce que la location rapporte
Le loyer longue durée moyen s’établit à 16,9 €/m²/mois en juillet 2026, en hausse de 7,0 % sur un an — une progression nettement plus vive qu’à Málaga (+2,8 %) ou Torremolinos (−0,4 %).
| Quartier | € / m² / mois | Sur un an |
|---|---|---|
| Parque de la Paloma | 21,4 € | +17,6 % |
| Solymar – Puerto Marina | 17,4 € | −1,7 % |
| Benalmádena Pueblo | 16,9 € | +14,8 % |
| Arroyo de la Miel | 16,0 € | +6,7 % |
Rapporté au prix d’achat, cela donne un rendement brut d’environ 4,8 % en longue durée — un calcul que nous faisons ici à partir des deux moyennes publiées, et non un chiffre publié tel quel. C’est légèrement en dessous de Málaga et de Torremolinos, et sous la moyenne espagnole de 6,5 %.
Sur notre portefeuille de la Costa del Sol, la location saisonnière se situe entre 6 et 10 % brut, la longue durée entre 4 et 7 %. Ce sont des constats, pas une promesse.
Un cas particulier à Benalmádena : Arroyo de la Miel affiche le prix d’achat le plus bas de la commune et un loyer de 16,0 €/m²/mois, soit un rendement brut d’environ 5,6 % — le meilleur des quartiers documentés ici. Ce n’est pas le quartier le plus séduisant sur photo, mais c’est celui qui travaille le mieux.
Ce que l’achat coûte réellement
Comme partout en Andalousie : environ 9 à 10 % de frais en plus dans l’ancien (ITP 7 %, notaire, registre, avocat) et environ 13 % dans le neuf (TVA 10 % + AJD 1,2 %).
Le détail est sur notre guide de l’investissement immobilier en Espagne, et les sept étapes de l’achat comme les pièges les plus fréquents sont détaillés sur notre guide d’achat à Málaga : la procédure est identique dans toute l’Andalousie.
La fiscalité du non-résident
Résident fiscal dans l’Union européenne : 19 % sur le revenu net, charges déductibles. Hors UE — Royaume-Uni, Suisse, Maroc — 24 % sur le revenu brut, sans aucune déduction. S’y ajoutent le revenu imputé, la déclaration annuelle modelo 210 et la retenue de 3 % à la revente.
Nous ne sommes ni avocats ni conseillers fiscaux : nous vous orientons et vous mettons en relation avec les bons interlocuteurs.
Ce que nous faisons à Benalmádena
VivaStay est une agence francophone basée à Málaga (agent immobilier API 525). Benalmádena fait partie des communes où nous gérons des biens — et où nous avons appris à quel point la lecture des statuts de copropriété change tout.
- Vérification de la faisabilité touristique avant l’offre — nota simple, statuts de copropriété, procès-verbaux d’assemblée, conformité technique. C’est ce qui évite d’acheter un bien qui ne pourra jamais être loué en saisonnier.
- Recherche et visites — nous visitons pour vous, en vidéo, et nous vous disons aussi ce qui ne va pas.
- Démarches d’enregistrement VUT — déclaration responsable, code RTA, mise en conformité.
- Gestion locative complète — annonces, voyageurs, ménage, imprévus, comptes propriétaires. C’est notre service de conciergerie.
- Travaux et home staging — un bien préparé se loue plus cher et plus souvent.
Parlons de votre projet à Benalmádena
Dites-nous votre pays de résidence fiscale et ce que vous cherchez. Nous répondons personnellement, en français — et si les statuts d’un immeuble ferment la porte au touristique, nous vous le dirons avant que vous ne signiez, pas après.
Questions fréquentes
Peut-on obtenir une licence touristique à Benalmádena en 2026 ?
Nous n’avons trouvé aucun moratoire municipal à Benalmádena dans les sources publiques consultées en septembre 2026. La réglementation andalouse s’applique : inscription au registre du tourisme (RTA), conformité technique au décret 31/2024, enregistrement des voyageurs. Le véritable obstacle est le règlement de la copropriété, qui peut interdire l’activité — et cette interdiction, si elle est inscrite au registre de la propriété, s’impose à vous même si vous achetez après.
Ma copropriété peut-elle m’empêcher de louer en touristique ?
Oui, et c’est le point critique à Benalmádena. Depuis le 3 avril 2025, une communauté de propriétaires peut interdire ou restreindre l’activité touristique à la majorité des trois cinquièmes. Beaucoup d’immeubles l’avaient déjà fait avant. Une résolution officielle publiée au BOE le 11 février 2026, portant précisément sur un immeuble de Benalmádena, a confirmé qu’une interdiction inscrite au registre de la propriété en 2020 était opposable à un acquéreur de 2024 — malgré son enregistrement touristique administratif.
Quel est le prix du m² à Benalmádena ?
4 183 €/m² en août 2026, en hausse de 6,1 % sur un an. Selon le quartier, de 3 417 € (Arroyo de la Miel) à 5 000 € (Parque de la Paloma). Benalmádena est donc plus chère que Málaga capitale (3 938 €) et légèrement moins que Torremolinos (4 229 €).
Quel quartier offre le meilleur rendement ?
Arroyo de la Miel : le prix d’achat le plus bas de la commune (3 417 €/m²) pour un loyer de 16,0 €/m²/mois, soit environ 5,6 % brut. C’est aussi le quartier qui vit toute l’année, avec la gare vers Málaga et l’aéroport — ce qui limite la vacance locative.
Que faut-il vérifier avant de faire une offre ?
Une nota simple récente du registre de la propriété, les statuts de la copropriété, et les procès-verbaux des assemblées des dernières années. Si un projet locatif touristique est en jeu, ces trois documents priment sur tout le reste : un immeuble parfaitement situé peut être fermé au touristique depuis des années sans que cela apparaisse dans l’annonce.
Faut-il encore un numéro d’enregistrement national ?
Non. Le Tribunal suprême a annulé le 19 mai 2026 (arrêt 620/2026) les articles du décret royal 1312/2024 qui créaient ce registre unique national, l’État n’ayant pas la compétence pour l’instaurer. Les registres régionaux, dont le RTA andalou, restent en revanche obligatoires.
L’affaire ci-dessus n’est pas un cas isolé : le droit espagnol réserve plusieurs surprises aux acheteurs français. Nous les avons réunies dans notre guide sur les pièges à éviter pour acheter en Espagne.
La commune voisine de Mijas fonctionne encore autrement : ni moratoire municipal identifié, ni veto de copropriété systématique — ce sont les critères physiques du décret andalou qui décident si le logement est éligible.
Parler de votre projet à quelqu’un sur place
À Benalmádena, la question n’est pas « la mairie autorise-t-elle ? » mais « que disent les statuts de cette copropriété-là ? ». C’est une vérification bien par bien. VivaStay est une agence immobilière francophone sur la Costa del Sol, et c’est la première chose que je regarde sur chaque bien.
Sources et dates
- Idealista, prix de vente — Benalmádena, août 2026 : 4 183 €/m², +6,1 % sur un an, et tableau par quartier.
- Idealista, prix de location — Benalmádena, juillet 2026 : 16,9 €/m²/mois, +7,0 % sur un an, et tableau par quartier.
- Idealista — Málaga et Torremolinos, août 2026, pour la comparaison.
- Rendements bruts d’environ 4,8 % (commune) et 5,6 % (Arroyo de la Miel) : calculs VivaStay à partir des moyennes publiées, et non des chiffres publiés.
- Résolution du 17 octobre 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, sur le recours contre la décision de la registradora de la propiedad de Benalmádena nº 2 — publiée au BOE nº 37 du 11 février 2026 (référence BOE-A-2026-3182). Statuts interdisant le tourisme votés le 8 juillet 2020, inscrits le 7 octobre 2020 ; acquisition du 22 octobre 2024 ; refus confirmé.
- Arrêt du Tribunal suprême nº 620/2026 du 19 mai 2026 (ECLI:ES:TS:2026:2148) : annulation partielle du décret royal 1312/2024 et du registre unique national des locations de courte durée, pour incompétence de l’État. Les registres régionaux et la Ventanilla Única Digital subsistent.
- Accord de copropriété à la majorité des trois cinquièmes pour interdire ou restreindre l’activité touristique, applicable depuis le 3 avril 2025.
- Réglementation andalouse : décret 31/2024 et loi 13/2011 du tourisme d’Andalousie ; registre RTA par déclaration responsable ; enregistrement des voyageurs (décret royal 933/2021).
- Fiscalité du non-résident : IRNR 19 % (UE/EEE, sur le net) et 24 % (hors UE, sur le brut) ; ITP Andalousie 7 % ; neuf : TVA 10 % + AJD 1,2 %.
Page publiée le 9 septembre 2026 et vérifiée à cette date. L’absence de moratoire municipal à Benalmádena reflète les sources publiques consultées à cette date et peut évoluer — Málaga a fermé ses licences du jour au lendemain en août 2025. Vérifiez toujours la situation exacte d’un bien et de sa copropriété avant de vous engager. Ces informations sont données à titre informatif et ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal personnalisé.
